Hoever staat jouw hypotheek onder water?

Indien het niet goed gaat met de woningmarkt, dan kan het veel zorgen of financiele problemen geven. In het verleden is vanaf 2008 een dalende trend ingezet, waardoor vele woningbezitters in de problemen zijn gekomen. Heb je na een dergelijk dalende trend een huis gekocht, dan heb je feitelijk verlies geleden. Het is dan ook de vraag hoeveel schade jij bent opgelopen door een hypotheek af te sluiten. Hoe kun je op basis van de CBS trendgegevens uitrekenen hoeveel jouw hypotheek onder water staat?

Hypotheek onder water

• De woningmarkt op zijn piek
• De verschillen per jaar
• Wanneer heb jij gekocht?
• Aanvullende regelgeving
• Berekening bij hypotheek onder water
• De verwachting

De woningmarkt op zijn piek

Tot 2008 stegen de woningprijzen over het complete aangeboden segment van vrijstaande, rijtjes woningen, appartementen, en twee onder één kap woningen. Wie geruime tijd voor dat jaar een woning heeft gekocht, heeft lange tijd een stijgende lijn meegemaakt. Toch is er volgens de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek een duidelijk kentering geweest van voor en na 2008. De stijgende lijn is compleet omgeklapt naar een geleidelijk dalende lijn. Zie daartoe ook onderstaande tabel. De cijfers van het CBS nemen 2005 als het procentuele ijkjaar, welke dan ook op 100% is gezet. Het piekt na 3 drie jaar tot 112,2 waarna de daling is ingezet. Indien we het piekjaar echter als het ijkjaar nemen dan kunnen we zien hoeveel de prijzen vanaf dat moment wel niet zijn gedaald.

De verschillen per jaar

Bekijken we de percentage verschillen per jaar dan kunnen we constateren dat:

• van 2008-2009 het met 3,4% is gedaald;
• van 2009-2010 het met 1,9% is gedaald;
• van 2010-2011 het met 4,6% is gedaald;
• van 2011-2012 (oktober) het met 5,6% is gedaald.

Deze percentages zijn dus uitgedrukt in het ijkjaar 2008.
Alhoewel de prijsdaling tussen 2009-2010 iets minder dramatisch leek te zijn, is het daarna in vrijval gekomen.

Wanneer heb jij gekocht?

Heb je voor 2000 je woning gekocht dan heb je mogelijk nog geluk. Het duurt nog even voordat het oude prijsniveau is bereikt. Daarnaast kan het zijn dat je in de tussentijd hebt afgelost op je hypotheekschuld, waardoor het verschil met de huidige waarde nog groot is. Dit is anders als je na 2000 een woning hebt gekocht. Meest extreem is uiteraard de situatie waarbij je in 2008 een woning hebt gekocht. Alhoewel je het toen nog niet verwachtte is daarna de waarde van de woning reeds gaan dalen. Bij een woningaankoop in 2008 heeft men reeds 100-84,5 = 15,5% aan waardeverlies moeten inboeten.

Aanvullende regelgeving

Om de belangen van de woningkoper na de bankencrisis te beschermen zijn aanvullende eisen gesteld. Er mag niet meer dan 6% bovenop de waarde van de woning binnen een hypotheek worden geleend. Dit heeft te maken met kosten voor notaris, tussenpersoon en overdrachtsbelasting. Uiteraard is het afhankelijk van de verhouding tussen verkoopprijs met hoogte hypotheekschuld hoeveel je extra kwijt bent geweest. Hoeveel procent jij boven de marktwaarde hebt betaald kun je als volgt uitrekenen:

• hypotheekschuld/verkoopprijs.

innen de huidige regelgeving zal dit niet meer zijn dan 106%.

Berekening bij hypotheek onder water

Heb je na 2005 een woning gekocht dan is de omstandigheid zeer reëel dat jij reeds een hypotheekhiaat bent opgelopen. Maar hoe kun je op basis van de gemiddelde ontwikkelingen uitrekenen hoeveel je bent verloren? Stel je hebt een woning gekocht in 2009 met een koopprijs van 225.000 euro. Daartoe heb je een hypotheeklening moeten afsluiten van 238.050 euro. Oftewel de ratio hypotheekschuld versus ‘marktwaarde’ is 1,058 oftewel je hebt reeds een achterstand van 5,8% op de prijs. Tot 2012 is de gemiddelde woningprijs van 96,6% naar 84,5% gedaald. Dat houdt in dat de werkelijke woningwaarde nog circa 225.000*84,5/96,6 = 196.816 euro bedraagt. Dat houdt in dat er sprake is van een hypotheekhiaat van 238.050-196.816 = 41.234 euro. Op de hypotheekschuld is het een verlies van 41.234/238.050= 17,3%. Wordt de woning verkocht dan zit men met een zeer hoge restschuld waardoor men praktisch verplicht is om de woning aan te houden tot betere tijden.

De verwachting

Het overheidsbeleid stemt nog niet tot juichen aangezien er woningmarkt verzwarende maatregelen zijn aangekondigd. De hypotheekrenteaftrek wordt hervormd en zorgt voor een aanvullende verslechtering van de omstandigheid. Ook onze economie ziet er niet goed uit, waardoor het consumentenvertrouwen laag is. Die omstandigheid zorgt ervoor dat de economie nog niet op gang komt. Daarnaast hebben we gezien dat de daling per jaar verslechtert. Eén en ander houdt in dat de woningmarkt momenteel in grote problemen zit. Vanuit de overheid ziet het er daarnaast niet naar uit dat er stimuleringspakketten worden gelanceerd om de huizenmarkt te redden. Na zeven goede jaren zullen dan ook hier vermoedelijk de zeven slechte jaren volgen voordat het weer kan aantrekken. Vermoedelijk zullen nog vele andere huizeneigenaren met de hypotheek onder water komen te staan.

Wil je meer weten over de prijsontwikkeling van een bepaald type woning per provincie bekijk dan de CBS site om meer nauwkeurig de waardedaling te bepalen.

Lees verder

• De restschuld problematiek bij gedwongen verkoop
• Zonder stimulering blijft een woningmarkt op slot zitten!