Eigen woning : Verbouwen of Verhuizen

Steeds blijkt weer: het is en blijft een probleem om nou precies vast te stellen welke fiscale regels er gelden voor de verbouwing van de woning en bij verhuizing. En welke kosten zijn er nu wel of niet aftrekbaar. Vergissingen in de aangifte kunnen bij controle tot vervelende teleurstellingen leiden; u krijgt minder terug dan u dacht. Daarom hier een handreiking

Verbouwingen

Vooropgesteld: het moet gaan om een verandering of verbetering aan de woning waar u zelf in woont. Dus niet aan het verhuurde pand of de vakantiewoning. Als dat het geval is, dan gelden onderstaande specifieke voorwaarden:

1. Rente en kosten van een geldlening gesloten voor de verbouwing van de eigen woning zijn gedurende zes maanden na het afsluiten van de geldlening aftrekbaar in box 1, ongeacht of verbouwingsuitgaven daadwerkelijk uit de geldlening zijn betaald.

Stel u wilt een nieuwe keuken voor € 20.000,-. U sluit een (aanvullende) lening en het geld wordt op uw rekening gestort. Na 2 maanden begeeft de auto het. U koopt een nieuwe auto en betaalt die met het geld van de lening. Een maand later wordt de keuken geleverd en geïnstalleerd. Dit geld haalt u van uw spaarrekening. Geen probleem, de rente over de (aanvullende) lening is gewoon aftrekbaar in box 1.

2. Rente en kosten van de geldlening gesloten binnen zes maanden na aanvang van de verbouwing zijn aftrekbaar in box 1, voorzover de geldlening niet meer bedraagt dan de in die zes maanden gedane verbouwingsuitgaven.

Begin maart begint u met het verbouwen van uw badkamer. De totale kosten zullen uitkomen op € 15.000,-. U betaalt de rekeningen met uw eigen geld. In juni besluit u toch maar een extra lening te nemen, omdat de bodem van de spaarrekening toch wel ernstig dichtbij gekomen is. Geen probleem, ook de rente over deze lening is aftrekbaar.

3. Ontvangen rente uit en saldo op het verbouwingsdepot mag gedurende maximaal twee jaar in box 1 in aanmerking genomen worden, naar rato van het leningdeel dat betrekking heeft op de verbouwing.

U heeft een woning gekocht. U wil een nieuwe uitbouw en dakkapellen laten plaatsen. De totale kosten komen uit op € 50.000,-. Daarvoor heeft u bij de aankoopfinanciering een extra bedrag opgenomen. Dit bedrag is in een bouwdepot gestort. Over het saldo van het bouwdepot krijgt u net zoveel rente vergoed als u betaalt op de hypotheek. De realisatie van de bouwplannen vindt een jaar later plaats. U betaalt de rekening uit het bouwdepot. In het eerste jaar saldeert u zowel de rente als de hypotheek en verwerkt de werkelijk bedragen in uw aangifte. De volgende jaar heeft u geld uit het bouwdepot gebruikt. De rente die u daarover betaalt is aftrekbaar. Is er na twee jaar nog een saldo in het bouwdepot, dan migreert dit bedrag naar box 3. De rente over dit saldo is dan niet langer meer aftrekbaar.

Verhuizing

Gaat u verhuizen en kan u nog niet direct van de ene woning in de andere, dan mag u gedurende een bepaalde periode de eventuele rente over twee leningen aftrekken. Kortweg gelden de volgende regels.

Een woning die nog niet kan worden betrokken vanwege een verbouwing of een in aanbouw zijnde woning kan worden aangemerkt als eigen woning als de woning leeg staat en als deze woning in het kalenderjaar of één van de twee volgende kalenderjaren als eigen woning moet gaan dienen.

Hetzelfde geldt voor leegstaande woningen die in het kalenderjaar of in één van de twee voorafgaande jaren de eigen woning is geweest. De woning moet als hoofdverblijf gediend hebben, leeg staan en te koop aangeboden zijn of worden.

De hypotheekrente is gedurende deze tijd aftrekbaar. Bovendien is het eigenwoningforfait voor de nieuwe woning nihil.

Overzicht aftrekbare kosten

Een volgend punt van twijfel is de vraag welke kosten nu wel of niet aftrekbaar zijn bij aankoop of oversluiten van de hypotheek. Hieronder een checklist.

Omschrijving	Kosten zelf aftrekbaar	Rente over de lening aftrekbaar
Koopsom	Nee	Ja
Overdrachtsbelasting	Nee	Ja
Roerende goederen	Nee	Nee
Grond- en bouwrente voor aankoop	Nee	Ja
Grond- en bouwrente na aankoop	Ja	Nee
Meegefinancieerde rente lening	Ja	Nee
Verbouwing	Nee	Ja
Taxatiekosten hypotheek	Ja	Nee
Notariskosten hypotheekakte	Ja	Nee
Notariskosten transportakte	Nee	Ja
Afsluitprovisie	Ja (beperkt)	Nee
Boeterente	Ja	Nee
Kosten oversluiten	Ja	Nee

Leuker kan ik het niet maken, makkelijker hopelijk wel.