Wat is de executiewaarde van een huis?

Een veel gebruikte term voor onroerend goed, is de zogenaamde executiewaarde, maar wat houdt de executiewaarde eigenlijk in? Er zijn meerdere termen die iets zeggen over de waarde van een huis. Zo hebt u bijvoorbeeld de verkoopwaarde, die iets zegt over de prijs die het huis in de verkoop zal opleveren. De herbouwwaarde zegt iets over de kosten die gemaakt moeten worden om het huis te herbouwen. De executiewaarde heeft betrekking op de waarde van een huis in het geval deze verkocht gaat worden op een openbare veiling.

Wat is executiewaarde?

De executiewaarde geeft het bedrag weer dat het huis vermoedelijk zal gaan opleveren bij een gedwongen verkoop. Over het algemeen is dit een percentage van het bedrag dat het huis gaat opleveren bij het verkopen van het huis bij niet gedwongen verkoop (de vrije verkoopwaarde). Standaard wordt uitgegaan van 80 procent van de vrije verkoopwaarde. Voor nieuwbouwhuizen ligt de executiewaarde rond de 90 procent.

Waarvoor wordt de executiewaarde gebruikt?

Op basis van deze waarde-indicatie kan de bank zich een beeld vormen van de verkoopopbrengst in het slechts mogelijke geval. Het is vooraf niet met zekerheid te zeggen dat de executiewaarde ook daadwerkelijk 80 procent van de vrije verkoopwaarde bedraagt, maar het geeft wel een indicatie.

Werkelijke opbrengst lager dan de executiewaarde

Gedurende de kredietcrisis zijn de huizenprijzen gezakt. De algehele huizenmarkt heeft klappen gekregen, waardoor de potentiele kopers geen vertrouwen meer hebben in de huizenprijzen. Het gevolg is dat huizen langer te koop staan, en voor steeds lagere bedragen verkocht worden. Dit heeft ook invloed op de hoogte van de executiewaarde. Het bedrag dat een huis gaat opleveren op een openbare veiling valt steeds lager uit.

De huizen worden op een executieveiling voornamelijk opgekocht door handelaren die de huizen kopen en met winst weer proberen door te verkopen. Doordat de huizenmarkt in ingezakt, zijn kopers bij executieveilingen nog voorzichtiger geworden. De werkelijke executiewaarde valt hierdoor in de praktijk nog lager uit dan 80 procent van de vrije verkoopwaarde.

Wat is de vrije verkoopwaarde van een huis?

De vrije verkoopwaarde is het bedrag waarvoor het huis verkocht kan worden in het geval van onderhandse verkoop. Middels een taxatie kan deze waarde worden vastgesteld. Zodra de vrije verkoopwaarde is vastgesteld, kan de executiewaarde hiervan worden afgeleid.

Wie heeft baat bij een executieveiling van een huis?

Een executieveiling is een uiterste poging van de bank om zoveel mogelijk van het uitgeleende geld terug te ontvangen uit het huis. In eerste instantie zal getracht worden om het huis op een reguliere wijze te verkopen. In het geval de verkoop uit blijft, kan met een executieveiling het huis in een kort tijdsbestek worden verkocht. Een groot nadeel van deze manier van verkoop is dat de opbrengst vaak laag is.

De kopers zijn vaak handelaren die een slaatje proberen te slaan uit het leed van anderen. Sinds de kredietcrisis zijn de banken ook huiverig geworden voor deze manier van verkopen van een huis. In de praktijk bleek namelijk dat de huizen steeds minder gingen opleveren. De handelaren kregen er steeds minder vertrouwen in dat ze huizen met een lucratieve winst konden doorverkopen.