Wat is eigenwoningschuld, eigenwoningreserve & overwaarde

Wat is eigenwoningschuld en eigenwoningreserve? Wat is overwaarde van een woning? De definitie en omschrijving van de begrippen eigenwoningschuld, overwaarde en eigenwoningreserve en de aftrekbare rente. Hoe kan men de overwaarde berekenen? Waaruit bestaan de aankoopkosten en verkoopkosten van de woning? Zijn de aankoopkosten fiscaal aftrekbaar?

Wat is eigenwoningschuld?

De eigenwoningschuld is de hypothecaire lening die u voor uw eigen woning hebt afgesloten, maar maximaal het totaalbedrag van de:

• Aankoopsom van de woning
• Aankoopkosten
• Meegefinancierde financieringskosten
• Verbetering of onderhoud van de woning
• Afkoop van recht van erfpacht, recht van opstal of beklemming

De som van al deze kosten moet worden verminderd met:

• De eigenwoningreserve
• Schenking door een ouder aan een kind voor de aankoop van de eigen woning. Daarvoor moet de verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting gelden.

Overwaarde woning

De overwaarde is de verkoopprijs min de verkoopkosten min de eigenwoningschuld van de woning. De overwaarde moet in mindering worden gebracht op de aankoopprijs inclusief aankoopkosten van uw nieuwe woning.

Berekenen overwaarde woning
De overwaarde wordt op de volgende wijze berekend:

• Verkoopprijs
• Af: verkoopkosten
• Af: eigenwoningschuld van de verkochte woning

De uitkomst van deze berekening is de overwaarde.

Wat zijn aankoopkosten?

Bij het bepalen van de maximale eigenwoningschuld mag u de aankoopkosten bij de aankoopsom van de eigen woning optellen. Afhankelijk van de soort woning die u koopt, krijgt u te maken met bepaalde aankoopkosten. Aankoopkosten zijn kosten die u maakt voor de aankoop van de woning, zoals makelaarscourtage, overdrachtsbelasting en notariskosten.

Aankoopkosten aftrekbaar?
De volgende eenmalige aankoopkosten zijn niet fiscaal aftrekbaar:

• Opstellen van transportakte door notaris
• Overdrachtsbelasting
• Bouwkundig onderzoek
• Makelaarscourtage
• Kosten van roerende zaken
• Bankgarantie
• Bouwrente

Wat zijn verkoopkosten?

Verkoopkosten zijn kosten die u maakt voor de verkoop van uw woning, zoals makelaarskosten.

Eigenwoningreserve: Wat is eigenwoningreserve?

De eigenwoningreserve ontstaat als u uw woning met winst verkoopt. De reserve wordt bepaald door de verkoopopbrengst in mindering te brengen met de eigenwoningschuld op het moment van verkoop. Een positief saldo van de eigenwoningreserve wordt ook wel “overwaarde” genoemd.

Afnemen eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve neemt af of vervalt als u een andere woning koopt, als u aflossingen doet op uw hypothecaire lening, als u kosten maakt voor verbetering of onderhoud van de woning of als u verlies lijdt bij de verkoop van uw woning (er is dan sprake van een “negatieve eigenwoningreserve”)