InfoNu.nl > Financieel > Geld > Erfpacht in Amsterdam, wat verandert er in 2016 en 2017?

Erfpacht in Amsterdam, wat verandert er in 2016 en 2017?

Erfpacht in Amsterdam, wat verandert er in 2016 en 2017? Het erfpachtstelsel in Amsterdam gaat in 2016 en 2017 op de schop. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft een voorstel gemaakt voor de overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Bij voortdurende erfpacht wordt de canon - het bedrag dat huiseigenaren aan de gemeente moeten betalen voor het gebruik van de grond - aan het eind van ieder tijdvak verhoogd. Bij eeuwigdurende erfpacht berekent de gemeente de canon nog maar één keer. Huizenbezitters kunnen ervoor kiezen om dit bedrag in één keer af te betalen. Voor nieuwbouwwoningen is eeuwigdurende erfpacht al op 1 juli 2016 ingegaan. De gemeenteraad beslist voor de zomer van 2017 over het voorstel voor bestaande huiseigenaren. Als het voorstel wordt aangenomen, kunnen huiseigenaren kiezen of ze willen overstappen. Een historisch moment, omdat er dan na ruim 120 jaar een einde komt aan het bestaande erfpachtstelsel in Amsterdam. Er zijn in Amsterdam 120.000 huizenbezitters die met erfpacht te maken hebben.

Wat betekent erfpacht in Amsterdam?

Erfpacht is een zakelijk recht. De gemeente Amsterdam is eigenaar van ongeveer 80% van de grond binnen de gemeente. Een groot deel daarvan heeft de gemeente in erfpacht uitgegeven. Dat betekent dat huiseigenaren pacht betalen aan de gemeente voor het gebruik van de grond. Dit heet canon. Die kan jaarlijks betaald worden, maar vaak wordt de canon in één keer afgekocht voor een bepaald tijdvak (meestal 50 of 75 jaar). Als dat tijdvak om is, kan de gemeente volgens het huidige stelsel het bedrag van de canon opnieuw vaststellen. Op die manier profiteert de gemeente mee met de waardestijging van de grond. Voor huizenbezitters kan dit leiden tot forse prijsstijgingen aan het eind van een tijdvak.

Waarom erfpacht?

Het stelsel van voortdurende erfpacht in Amsterdam werd in 1896 ingevoerd door de progressief-liberale wethouder Treub. Als je een huis kocht in Amsterdam, kocht je niet langer de grond eronder. De gedachte daarachter was dat de waarde van die grond niet stijgt door toedoen van de huiseigenaar, maar door wat er met het gebied om dat huis heen gebeurt. Bijvoorbeeld omdat de gemeente infrastructuur aanlegt of voorzieningen bouwt. Als de waarde van de grond stijgt, profiteert dankzij het erfpachtstelsel de hele gemeenschap van die stijging en niet alleen de huiseigenaar. Bovendien wilde de gemeente hiermee invloed houden op het gebruik van de grond en speculatie tegengaan.

Verandering van het erfpachtstelsel

In 2014 sloten D66, VVD en SP een coalitieakkoord in Amsterdam waarin ze een verandering van het erfpachtstelsel opnamen: van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Dit betekent dat de gemeente nog steeds eigenaar van de grond blijft, maar dat de erfpachtcanon niet meer na elk tijdvak wordt verhoogd. De canon wordt nog één keer vastgesteld en vanaf dat moment weten huiseigenaren dus voor altijd waar ze aan toe zijn. Zij kunnen dan zelf kiezen of ze die canon jaarlijks willen betalen of in één keer willen afkopen. In dat laatste geval hoeven huiseigenaren daarna nooit meer erfpachtcanon te betalen.

Per 1 juli 2016 eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw

Op 1 juli 2016 zijn de nieuwe erfpachtregels voor nieuwbouw ingegaan. Dat betekent in de praktijk niet dat mensen die na 1 juli een nieuwbouwhuis kopen automatisch met de nieuwe regels te maken krijgen. Voor huizen die in 2016 gebouwd worden, hebben projectontwikkelaars en woningcorporaties al veel eerder erfpachtafspraken met de gemeente gemaakt, onder de toen geldende regels. Voor die woningen geldt dat de eigenaren nog te maken krijgen met het oude stelsel: voortdurende erfpacht. De nieuwe regeling geldt voor toekomstige nieuwbouw en nieuwe zelfbouwkavels waarover na 1 juli 2016 afspraken worden gemaakt. Dit betekent dat voortdurende erfpacht en eeuwigdurende erfpacht een aantal jaar naast elkaar zal bestaan.

Overstapregeling voor bestaande huiseigenaren

Op 5 januari 2017 maakte de gemeente de overstapregeling bekend voor de 120.000 bestaande huiseigenaren die met erfpacht te maken hebben. Met die overstapregeling krijgen huiseigenaren vier keuzes:
  1. Niet overstappen. In dat geval wordt de nieuwe canon vastgesteld aan het eind van het huidige tijdvak.
  2. Nu overstappen en kiezen voor een jaarlijkse canon. Dat bedrag gaat pas in na het aflopen van het huidige tijdvak, maar wordt nu al vastgesteld (en alleen met inflatie verhoogd).
  3. Later overstappen. De canon wordt op dat moment bepaald, op basis van de dan geldende marktprijzen.
  4. Overstappen en in één keer het nieuwe canonbedrag afkopen. In dat geval betaalt een huiseigenaar daarna nooit meer erfpacht.

Amsterdammers konden tot 19 februari 2017 hun mening over de overstapregeling geven. Dat heeft maar liefst 7000 reacties opgeleverd. Naar verwachting besluit de Amsterdamse gemeenteraad in juni 2017 over het nieuwe erfpachtstelsel.

Hoe wordt het bedrag van de eeuwigdurende erfpachtcanon vastgesteld?

Dit is de hamvraag met betrekking tot het nieuwe erfpachtstelsel. Hoeveel moeten huiseigenaren betalen om voor altijd van erfpacht af te zijn? Het college van B&W van Amsterdam heeft in juli 2016 een voorstel gedaan voor de berekening, de gemeenteraad beslist hierover in juni 2017, gelijk met het besluit over de overstapregeling. Het uitgangspunt is de WOZ-waarde vermenigvuldigd met een zogenaamde buurtstraatquote. De buurtstraatquote is een gemiddelde van de individuele grondquote van een representatief aantal woningen in een (deel van een) straat. Hierin worden verschillen meegewogen wat betreft de ligging van een huis (aan het water, aan een drukke weg, aan een park ...). Hieruit komt een getal dat de gemeente de erfpachtgrondwaarde noemt. Omdat er hier sprake is van situatie waarin de erfpachter weinig handelingsvrijheid heeft, waardeert de gemeente de erfpachtgrondwaarde met 10% af. Het getal dat hieruit komt wordt vervolgens vermenigvuldigd met het canonpercentage. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld in het grondprijsbeleid.

Kunnen huiseigenaren berekenen wat het in hun geval kost om over te stappen?

Het voorstel van de gemeente klinkt nog erg abstract. Huiseigenaren krijgen beter inzicht als ze concreet aan het rekenen kunnen slaan. Daarvoor heeft de gemeente een rekentool ontwikkeld. Omdat de buurtstraatquotes nog niet definitief zijn vastgesteld, biedt de rekentool begin 2017 nog slechts een indicatie van de kosten.

Korting voor snelle beslissers

Voor huiseigenaren die al in 2017 besluiten om over te stappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht, wordt gerekend met de WOZ-waarde van 1 januari 2014. Omdat de huizenprijzen in Amsterdam sindsdien fors gestegen zijn, biedt dit een voordeel voor snelle beslissers.

Wordt het voorstel van het college van B en W aangenomen?

Het collegevoorstel heeft tot veel protest geleid onder Amsterdamse huizenbezitters, maar ook bij instanties als de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en Vereniging Eigen Huis. Uit de rekentool bleek dat de afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht in veel gevallen erg hoog uitvalt. De bedragen lopen uiteen van 10.000 tot meer dan 100.000 euro. De vraag is nu wat de reactie van het college van B en W hierop wordt en wat de gemeenteraad in de zomer van 2017 gaat besluiten. Wethouder Van der Burg heeft in ieder geval al twee toezeggingen gedaan. Huizenbezitters kunnen langer nadenken of ze willen overstappen en als de WOZ-waarde van 2015 gunstiger is dan die van 2014, dan mogen huizenbezitters die toepassen.
© 2016 - 2017 Lonica, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Erfpacht en hypotheek, kun je erfpacht afkopen?Wat is erfpacht? Als je te maken krijgt met een erfpachtsituatie bij het kopen van een huis dan kun je de erfpacht vaak…
Particuliere erfpacht & hypotheekSinds een jaar voeren banken een terughoudend beleid bij het verstrekken van hypotheken voor huizen die op de grond van…
Een woning kopen met erfpachtEen woning kopen met erfpachtErfpacht: het huren van grond die bij een woning hoort. Een woning kopen met erfpacht heeft zijn voor-en zijn nadelen. E…
Particuliere erfpacht 2016 en 2017, nieuwe criteriaParticuliere erfpacht 2016 en 2017, nieuwe criteriaVoor een huis met particuliere erfpacht is het in 2016 en 2017 moeilijker om een hypotheek te krijgen. Dit wordt nu ande…
Erfpacht aftrekbaar: Hoeveel erfpachtcanon mag je aftrekken?Erfpacht aftrekbaar: Hoeveel erfpachtcanon mag je aftrekken?Wat is erfpacht of erfpachtcanon nou eigenlijk precies? Is het verstandig om een huis te kopen, waarvan de grond niet jo…
Bronnen en referenties
  • Inleidingsfoto: Wela / Pixabay
  • https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/vernieuwing/eeuwigdurende/ (geraadpleegd op 30/08/2016)
  • https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/organisatie/ruimte-economie/grond-ontwikkeling-0/wat-doen-we/erfpacht/ (geraadpleegd op 30/08/2016)
  • https://decorrespondent.nl/1061/De-geschiedenis-heeft-een-fijn-gevoel-voor-ironie/63831138239-ec92be9c (geraadpleegd op 30/08/2016)
  • https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/vernieuwing/verdieping/gaat-eeuwigdurende/ (geraadpleegd op 30/08/2016)
  • https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/vernieuwing/overstapregeling/ (geraadpleegd op 30/08/2016)
  • https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/vernieuwing/verdieping/voorstel-college/ (geraadpleegd op 30/08/2016)
  • https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/vernieuwing/documenten-0/ (geraadpleegd op 05/01/2017)

Reageer op het artikel "Erfpacht in Amsterdam, wat verandert er in 2016 en 2017?"

Plaats als eerste een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Infoteur: Lonica
Laatste update: 04-03-2017
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Geld
Bronnen en referenties: 8
Schrijf mee!