Huis kopen: kosten aankoop woning en onroerend goed (België)

Een huis kopen brengt heel wat kosten mee. Wie zijn droomhuis heeft gevonden beschikt best over flink wat spaargeld. Bovenop de prijs van de aankoop van het onroerend goed nemen vooral de registratierechten de grootste hap uit je budget. Om de pil te verzachten zijn er in sommige gevallen wel verminderde tarieven en kortingen mogelijk. Zo kan het klein beschrijf soms soelaas brengen. Daarnaast moet je ook rekening houden met notariskosten en dossierkosten. Hier kan je door goed uit te kijken vaak geld besparen. De banken zijn niet meer zo geneigd om je ook al die kosten te lenen. Met andere woorden: je zal deze zelf moeten ophoesten. Wat zijn de kosten bij aankoop van een huis?

• Een huis kopen: welke kosten?
• Registratierechten: tarieven anno 2017
• Minder registratierechten betalen: klein beschrijf, abattement, meeneembaarheid
• Aankoop van een nieuwbouwwoning
• Notariskosten
• Dossierkosten
• Andere kosten

Een huis kopen: welke kosten?

Bij de aankoop van onroerend goed komen drie kosten kijken: registratierechten, notariskosten en dossierkosten. De registratierechten zijn belastingen, geheven door het gewest waar het huis ligt. De notariskosten omvatten het honorarium van de notaris, de aktekosten en kosten voor inschrijving van de hypotheek. Tenslotte zijn er ook dossierkosten voor de bank wanneer je de aankoop financiert met een hypothecair krediet.

Registratierechten: tarieven anno 2017

De registratierechten verschillen van gewest tot gewest. In het Vlaams Gewest betaal je 10%. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië bedraagt het tarief 12,5%. Deze kosten berekent men op de aankoopprijs. Stel dat je in Vlaanderen een huis van 300.000 EUR koopt zullen de registratierechten dus 30.000 EUR bedragen. Tot 2015 inde de federale overheid de registratierechten. Sinds 2015 innen de gewesten zelf de registratierechten.

Minder registratierechten betalen: klein beschrijf, abattement, meeneembaarheid

Voor bepaalde aankopen heb je recht op gunstmaatregelen. Het kan gaan om een verminderd tarief of om een korting op de registratierechten, het zogenaamde 'abattement'. Beide systemen kunnen van toepassing zijn op je aankoop. In Brussel bestaat geen verminderd tarief of 'klein beschrijf' maar daar staat tegenover dat het abattement in Brussel veel interessanter is dan in de andere gewesten. In Vlaanderen bestaat bovendien bij een volgende aankoop het systeem van de 'meeneembaarheid'.

Verminderde registratierechten ('klein beschrijf') in Vlaanderen en Wallonië

In sommige gevallen zal je minder betalen dan de bovenvermelde tarieven. In het Vlaams Gewest betaal je maar 5% registratierechten wanneer je een ‘bescheiden’ woning aankoopt: het zogenaamde ‘klein beschrijf’. In het Waals Gewest dalen de registratierechten tot 6% bij aankoop van een bescheiden woning. Je kan aanspraak maken op dit verminderd tarief wanneer je aan volgende voorwaarden voldoet:


Op een bouwgrond zijn nooit verminderde registratierechten mogelijk. Je betaalt bij aankoop van een grond dus steeds de volledige 10% registratierechten.

Abattement

Wanneer het de aankoop van je eerste woning betreft krijg je in Vlaanderen een korting ('abattement') op de registratierechten. De eerste 15.000 euro van je aankoop zijn dan vrijgesteld van registratierechten. Dit komt neer op een besparing van 1500 euro. Neem je ook nog een hypothecair krediet bij je aankoop heb je recht op bijkomend 1000 euro korting.

In Brussel is het abattement veruit het voordeligst. De eerste 60 000 euro zijn vrijgesteld van registratierechten. Voor bepaalde aankopen in gebieden voor stadsontwikkeling kan dit zelfs oplopen tot 75 000 euro. Dit levert je een besparing op van 7500 tot wel 9375 euro aan registratierechten.

In Wallonië bestaat geen abattement.

Meeneembaarheid van registratierechten

De meeneembaarheid bestaat enkel in het Vlaams Gewest. Wanneer je de huidige woning verkoopt om een andere eigen woning aan te kopen kan je maximaal 12.500 euro van de destijds betaalde registratierechten in mindering brengen van de registratierechten op je nieuwe aankoop. Om van de meeneembaarheid te kunnen genieten mag er maximaal twee jaar tussen de verkoop en de nieuwe aankoop liggen.

Verkoop binnen de twee jaar na akte

Indien je de aangekochte woning binnen de twee jaar na het verlijden van de akte bij de notaris terug verkoopt kan je in Vlaanderen drie vijfde van de betaalde registratierechten terugkrijgen, op voorwaarde dat je bij aankoop 10% hebt betaald. Je krijgt deze echter niet automatisch terug maar moet dit aanvragen bij de fiscus.

In Brussel krijg je in dit geval 36% van de betaalde registratierechten terug. Ook hier geldt dat je dit moet aanvragen in de notariële akte van de terugverkoop. Je notaris zal je adviseren hoe je dit best aanpakt.

Aankoop van een nieuwbouwwoning

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning verschilt het kostenplaatje van de aankoop van een bestaande woning. Je betaalt dan enkel registratierechten op de bouwgrond. Op de bouw zelf betaal je 21% BTW op de facturen van de aannemer maar geen registratierechten.

Notariskosten

Honorarium

Het honorarium van de notaris hangt af van de aankoopprijs van de woning. Aangezien de berekening van de notariskosten op basis van een schijvensysteem gebeurt is het moeilijk hierop een exact bedrag te kleven. Het ereloon ligt echter wel bij wet vast en is overal hetzelfde. Op een aankoop van 200.000 EUR betaal je volgens de website notaris.be 2.163 euro aan honoraria. Bij een openbare verkoop zal het ereloon hoger uitvallen aangezien deze procedure meer kosten met zich meebrengt. De notaris zal deze doorrekenen aan de klant.

Leningskosten

Sluit je ook een hypothecair krediet af om je aankoop te financieren? In dat geval heb je bovenop het honorarium nog extra kosten:


Om je een voorbeeld te geven: op een lening van 200.000 EUR zullen de leningskosten rond de 4500 euro liggen.

Laat je niet rollen door de notaris

Betekent het bij wet vastgelegd ereloon dat elke notaris dezelfde prijs vraagt en dat het bijgevolg niet uitmaakt bij welke notaris je aanklopt? Neen! In tegenstelling tot wat de meeste mensen denken zijn er wel degelijk verschillen in prijs tussen de ene notaris en de andere. Dat komt vooral door de beruchte rubriek 'diverse kosten' in je afrekening, waarin de notaris vrij kan bepalen hoeveel hij aanrekent. Bij de ene notaris zal dit 200 euro bedragen, bij de andere misschien wel 1000 euro. Door goed uit je doppen te kijken kan je bij de keuze van een notaris soms honderden euro's besparen!

Dossierkosten

Wanneer je de aankoop financiert met een hypothecaire lening zal je ook rekening moeten houden met dossierkosten van de bank. Deze verschillen van instelling tot instelling, liggen meestal tussen de 200 tot 500 euro en zijn afhankelijk van het kredietbedrag.

Andere kosten

Vergeet bovendien niet dat je ook nog een schuldsaldoverzekering en brandverzekering zal moeten afsluiten voor je nieuwe aankoop, naast de kosten voor een expert wanneer de bank een schatting van het onroerend goed vraagt. De meeste schatters vragen 200 tot 250 euro voor een bezoek ter plaatse en een schattingsverslag.

Lees verder

• De goedkoopste schuldsaldoverzekering in België (2017)
• Bulletkrediet: werking, kenmerken, voordelen en nadelen