Totstandkoming grond- en huizenprijzen

Grondprijzen en woningprijzen zijn met elkaar verbonden. Maar beïnvloeden de woningprijzen nu de grondprijzen, of beïnvloeden de grondprijzen juist de woningprijzen? En waarom zijn prijzen zo hoog of laag als ze nu zijn? De Nederlandse grond- en woningmarkt komt voort uit een complexe samenhang van omstandigheden.

Ricardo

Een belangrijk principe voor de grond- en woningmarkt werd uitgewerkt door Ricardo, die de beschreef welke invloed de graanprijzen hadden op de grondprijzen. Hij stelde het volgende:
De graanprijzen zijn niet hoog omdat de grondprijs hoog is, maar de grondprijs is hoog omdat de graanprijs hoog is.
Hiermee bedoelt Ricardo dat de functie die de grond heeft bepaalt wat de waarde van de grond is.

Ricardo ging er hierbij vanuit dat de grond slechts voor één functie kon worden gebruikt (in zijn geval voor de productie van graan). Daarnaast nam hij aan dat de hoeveelheid beschikbare grond niet kon toenemen. Hierdoor komt een grotere vraag direct tot uiting in de grondprijzen, deze zullen stijgen. Bij minder vraag dalen de grondprijzen.

Op zoek naar evenwicht

In werkelijkheid concurreren functies met elkaar. Als voorbeeld stellen we dat in een stad de functies commercie en wonen met elkaar concurreren. Zolang de overheid niet intervenieert zullen grondeigenaren (in theorie) de functie van hun grond steeds zo aanpassen dat er evenwicht is. Dat wil zeggen dat de grondprijzen voor een commerciële functie min of meer gelijk zijn aan de grondprijzen van grond met een woningfunctie.

Door maatschappelijke veranderingen kan de vraag naar bepaalde functies toenemen, of juist afnemen. In het tweede plaatje stel ik dat de vraag naar woningen toeneemt. Dat betekent dat men bereid is om meer te betalen voor grond waarop men kan wonen. Het wordt voor landeigenaren voordelig om een woonfunctie aan te bieden, dit levert immers meer op. Het evenwicht verschuift hierdoor tot de grondprijzen voor beide functies weer gelijk is.

Overheidsinterventies

In het bovenstaande voorbeeld ben ik er vanuit gegaan dat er geen overheidsinterventie plaatsvindt. In Nederland is het vaak wel zo dat de overheid restricties oplegt. Dit houdt in dat niet iedere grondeigenaar het recht heeft om zijn stuk land te bebouwen. Bijvoorbeeld omdat bebouwing in strijd is met het bestemmingsplan. Om dezelfde rede mag een grondeigenaar ook niet zomaar zijn winkel ombouwen tot een appartement.

Vanwege de restricties kan bij verandering in vraag geen natuurlijk evenwicht worden gevormd (zie afbeelding 3). Als in dit geval de vraag naar woningen stijgt komt er niet meer grond beschikbaar, wat inhoud dat de grondprijzen voor grond met een woningfunctie sterk zullen stijgen.

Er zijn verschillende partijen die voordelen halen uit de planningsrestricties:

• Zittende bewoners (hun uitzicht blijft onbedorven)
• Milieubewegingen
• Gemeenten met grond in handen (de grondprijzen stijgen bij meer vraag, de gemeente verpacht de gronden en krijgt hierdoor dus meer huuropbrengsten).
• Private grondeigenaren (ook zij vangen meer huuropbrengsten of hogere winsten bij verkoop).

Degenen voor wie de restricties een nadeel vormen:

• Starters op de woningmarkt
• Huurders

Randstad

Vooral in de Randstad heeft men te maken met hoge grondprijzen als gevolg van planningsrestricties. De vraag naar woningen is enorm groot in de Randstad. Toch wordt er nauwelijks bijgebouwd. Het gevolg is dat de huren in bijvoorbeeld Amsterdam en Rotterdam zo hoog komen te liggen dat burgers ervoor kiezen om naar een kleinere stad te verhuizen, bijvoorbeeld Leiden.

Het Groene Hart is een verstorende factor voor de grond- en woningmarkt, aangezien de landbouwgrond in dit gebied vele male lager ligt dan de waarde van diezelfde grond als woningbouw wel wordt toegestaan. Redenen voor de overheid om dit gebied toch te behouden als zijnde landbouwgrond, komt voort uit het feit dat de maatschappelijke waarde van het Groene Hart hoger ligt dan in de grondprijs tot uiting komt. Een taak van de overheid is om deze zwakke, maar maatschappelijk belangrijke gebieden te beschermen.

Toegevoegde waarde

In een stedelijk gebied geldt dat men meer wil betalen voor een woning als de dichtheid in de stad lager ligt. Daarnaast neemt de waarde van een woning toe als er meer voorzieningen in de buurt zijn. Daarom zijn, over het algemeen, de woningen die dichter bij het centrum liggen, duurder dan woningen aan de stadsrand. Ten derde neemt de waarde van een woning toe als er natuurwaarden in de buurt zijn. Een park aan het eind van de straat, of een meertje in de buurt bevorderen de leefkwaliteit. Dit komt allemaal tot uiting in de woning- en grondprijs.

Locatie, locatie, locatie

Niet alleen de functie die op de grond wordt uitgeoefend bepaalt de waarde. Locatie zegt ook een hele hoop. Zo is een kavel van een bepaalde omvang in Groningen een stuk minder waard dan een kavel van dezelfde omvang in hartje Amsterdam.