Spelers op de vastgoedmarkt

De vastgoed markt wordt niet gedomineerd door één partij, er zijn verschillende belanghebbenden. Allen hebben hun eigen motivatie, beweegredenen en manieren van investeren. Bij het ontwikkelen, beheren en beleggen in vastgoed zijn verschillende partijen betrokken. Alle partijen hebben bepaalde belangen. De belangen van de diverse partijen botsen regelmatig. Toch dienen de partijen samen te werken om het realiseren van grote projecten mogelijk te maken.

De projectontwikkelaar

De projectontwikkelaar ontwikkelt voor eigen risico bouwprojecten voor de markt. Daarbij tracht hij zoveel mogelijk opbrengsten te behalen en daarbij zo weinig mogelijk kosten te maken. De ontwikkelaar optimaliseert zijn bouwprogramma door het realiseren van hogere dichtheden, het realiseren van minder huurwoningen, of het bouwen voor hogere prijzen in combinatie met lagere dichtheden. Daarbij probeert de ontwikkelaar de planonderdelen die opbrengsten opleveren zo vroeg mogelijk te realiseren en onderdelen die hoge kosten met zich meebrengen zo laat mogelijk. De projectontwikkelaar reduceert zijn risico door het project in een zo vroeg mogelijk stadium te verkopen. De koper koopt de woning in dit geval op basis van het ontwerp.

De bouwer

De bouwer maakt beduidend andere afwegingen dan de projectontwikkelaar, al komen de doelen van beide partijen overeen, beiden proberen de winst uit de vastgoedontwikkeling te maximaliseren en het risico te minimaliseren. Waar de projectontwikkelaar het bouwbudget tracht te minimaliseren, streeft de bouwer juist naar een zo groot mogelijk bouwbudget. Vervolgens probeert de bouwer zo weinig mogelijk van het beschikbare budget ook daadwerkelijk te investeren. Het geld dat hij daaraan overhoudt is zijn inkomen.

De belegger

Waar de projectontwikkelaar zich richt op het realiseren in koopwoningen is de belegger vooral geïnteresseerd in huurwoningen in de vrije sector. De belegger wil rendement halen uit het verhuren van de woningen. Na verloop van tijd (10 a 25 jaar, afhankelijk van de markt) zal de belegger de woningen alsnog willen verkopen. Bij een goede kwaliteit van de omgeving brengen huurhuizen meer op, daarom zal de belegger ook in de openbare ruimte willen investeren. Er kan onderscheid gemaakt worden tussen institutionele beleggers (zoals pensioenfondsen) en particuliere beleggers. Waarbij institutionele beleggers opbrengsten willen behalen die hoger zijn dan de financiële lasten waaraan zij moeten voldoen.

De corporatie

Corporaties zijn privaatrechtelijke ondernemingen die een maatschappelijke functie kennen. De belangrijkste taken van de corporatie zijn:

• Het op peil houden van de bouwkundige kwaliteit van woningen
• Zorg dragen voor groepen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien
• Het betrekken van bewoners bij het gevoerde beleid en beheer
• Zorg dragen voor de leefbaarheid van de wijk
• Het verhuren van nieuwe huurwoningen is volgens de berekeningen van de corporaties sterk verliesgevend.

Crisis

In tijden van crisis wordt de vastgoedmarkt verstoort. Alle bovengenoemde partijen ondervinden hier hinder van:
Projectontwikkelaar. Deze partij zal de eerste klappen te verwerken krijgen. Er is onvoldoende vraag naar hun projecten, waardoor zij onvoldoende voorverkoop kunnen realiseren en dus een groter risico lopen. Daarbij zullen de financiers hun voorfinanciering intrekken als er te weinig voorverkoop is. Bouwers. Zij krijgen de klap pas te verwerken als de huidige opdrachten gerealiseerd zijn, na deze werken krijgen zij namelijk geen of nauwelijks nieuwe opdrachten. Beleggers lijken in eerste instantie weinig te merken. Het enige wat hen misschien opvalt is dat er meer projecten worden aangeboden. Na verloop van tijd zullen zij merken dat de koopwaarden dalen. Beleggers worden terughoudender en gaan minder en in kleinere projecten investeren. Corporaties ondervinden alleen hinder in hun eigen verkoopprojecten. Daarnaast zijn er ook minder huurders die interesse hebben in de koop van hun huurwoning. Door het wegvallen van deze vraag vervalt de financieringsmogelijkheid van corporaties voor het ontwikkelen van sociale huurwoningen. Corporaties zullen dus geen of slechts beperkt nieuwe projecten starten.