Huren van een woning: veranderingen in huur vanaf 2011

Er verandert veel in Nederland op het gebied van huren van sociale huurwoningen. Het overheid pakt de huursector behoorlijk aan, dat flinke gevolgen kan hebben voor mensen die in een huurwoning willen wonen. Niet alleen zijn de eisen rond het inkomen aangepast; het kabinet werkt ook aan een plan waarbij de huur meer mag stijgen dan de inflatie. Mensen met net iets meer dan een modaal inkomen worden de dupe van van het nieuwe huurbeleid.

Huur

Tot voor kort was het zo dat huren niet meer mogen stijgen dan de inflatie. Voor 2011 betekent dit dat de huur in juli met maximaal 1,3 procent mag stijgen.

Maar vanaf 1 juli 2012 mag de huur 5 procent extra mag stijgen bovenop de inflatie als de huurders een inkomen boven de 43.000 euro hebben. Deze maatregel is bedoeld om scheef wonen tegen te gaan en geldt dus ook voor huidige huurders. De extra huurverhoging is alleen voor huizen met een huur van minder dan 652,52 euro per maand.

Inkomen

Dat is niet de enige wijziging. Met ingang van 2011 is namelijk ook het maximaal inkomen waarbij je een sociale huurwoning mag bewonen flink omlaag gegaan. Dat heeft geen gevolgen voor mensen die al in een sociale huurwoning wonen, maar wel voor mensen die willen verhuizen naar een sociale huurwoning.

Sociale huurwoningen, dat zijn woningen die in 2011 een lagere huur dan 652,52 Euro per maand hebben, mogen vanaf 2011 alleen nog worden toegewezen aan mensen met een lager inkomen dan 33.614 euro per jaar. (Dit is het maximum inkomen dat is vastgesteld voor 2011, waarschijnlijk volgt hier jaarlijks een kleine aanpassing op.)

Punten

Ook heeft de overheid tien gebieden aangewezen waar sprake is van woningnood, schaarste. Huizen in deze regio krijgen 25 extra punten, dat gelijk staat aan 120 euro huur.

De maximale huur wordt gebaseerd op het aantal woningwoningwaarderingspunten. Een verhoging van 25 punten betekent dus een nog hogere huur. De gebieden, waar de extra punten toegekend worden, liggen in Midden- en Oost-Brabant, Gelderland, Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland.

Deze nieuwe maatregel geldt niet voor lopende huurovereenkomsten. Maar wel voor mensen die een sociale huurwoning willen betrekken of willen verhuizen van de ene naar de andere sociale huurwoning. Overigens is volgens cijfers de huurprijs gemiddeld 72 procent van de maximale huurprijs.

Geliberaliseerde huurwoning

Wat blijft er dan over voor mensen die willen verhuizen, maar teveel verdienen voor een sociale huurwoning maar te weinig om een huis te kunnen kopen. Dat zijn de geliberaliseerde huurwoningen.

De liberalisatiegrens bedraagt per 1 januari 2011 652,52 euro per maand. Dat betekent dat verhuurders van woningen die qua huur boven dit bedrag zitten niet gebonden zijn aan het puntensysteem of de maximale huurverhoging. Verhuurders van deze woningen kunnen de huren zo hoog maken als ze zelf willen.

Huurwoning

Slechts 5 procent van de huurwoningen zijn geliberaliseerd, terwijl straks de vraag naar deze woningen omhoog zal gaan. Immers tweeverdieners verdienen al gauw meer dan 33.614 euro. Maar met een inkomen van 34.000 tot 45.000 euro kan je waarschijnlijk niet genoeg hypotheek krijgen om een woning te kopen. En mensen die meer verdienen, maar oud zijn, een ziekte hebben, een bkr-codering hebben of geen vast arbeidscontract, krijgen vaak helemaal geen hypotheek.

De toename van de vraag naar geliberaliseerde woningen flink zal verhuurders stimuleren hun prijzen nog meer te laten stijgen dan de plannen van de overheid voor sociale huurwoningen.

Huren

Kortom veel mensen worden door de overheid in een benarde positie gedwongen. Ze moeten blijven wonen waar ze nu wonen, omdat verhuizen onbetaalbaar dreigt te worden. Aangezien de overheid juist doorstroming van huurwoningen wil bevorderen, heeft het beleid een tegengesteld effect voor de scheefwoners. Zij zullen hun huidige woning blijven huren, omdat ze simpelweg niet anders kunnen.

Een andere mogelijkheid is dat mensen minder gaan werken, zodat hun inkomen niet te hoog wordt voor hun woning. Nog een tegengesteld effect, aangezien de overheid wil dat zoveel mogelijk mensen zoveel mogelijk werken.

Naast al deze effecten is het opvallend hoe rechts kabinet is. Ze pakken de huurders keihard aan, terwijl zelfs de rijksten in ons land hun hypotheekrente volledig mogen blijven aftrekken.