Beleggen en Onroerend Goed

Vastgoed CV & bereken zelf uw rendement op een vastgoed CV

Infoteur: Zeemeeuw

Vastgoed CV & bereken zelf uw rendement op een vastgoed CV

Vastgoed als belegging. Vele particulieren investeren in vastgoed of een vastgoed CV vanwege het beloofde rendement. Maar hoe zeker zijn die voorgespiegelde rendementen eigenlijk. Het is namelijk altijd verstandig, om een meerdere gevoeligheidsanalyses te maken, voordat u een besluit neemt.


Wat is een CV

CV staat voor Commanditaire Vennootschap. De CV is een bijzondere verschijningsvorm van de Vennootschap onder Firma, VOF, met als belangrijkste verschilpunt dat bij de CV twee soorten vennoten worden onderscheiden. Te weten de beherend vennoten en de commanditaire vennoten. De beherend vennoot van de CV is, evenals de vennoot van de VOF, persoonlijk en hoofdelijk aansprakelijk voor vennootschapsschulden. Dit geldt niet voor de commanditaire vennoot. De commanditaire kan wel zijn totale inleg verliezen, ontvangt geen rente op het door hem ingelegde geld, maar deelt als vennoot in de winst. De wijze van winstverdeling en andere belangrijke onderdelen van de afspraak tussen de vennoten in de CV worden geregeld in het vennootschapscontract. De CV kan bij onderhandse of notariële akte worden aangegaan.

Vastgoed cv, scheepvaart cv, film cv

De CV is een veelvoorkomende juridische vorm bij vastgoed, de scheepvaart en de film. Laat ik me hier gemakshalve beperken tot het vastgoed. Vooral bij de vastgoed CV is sprake van een groot aantal particuliere beleggers, waarbij het ingelegde vermogen de afgelopen jaren enkele miljarden bedraagt. De samenstelling van de beleggers verandert ook. Was het vroeger meer de meer gefortuneerde particuliere belegger met verstand van onroerend goed, tegenwoordig is het steeds meer een kleinere particuliere belegger, die veelal niet zo veel van vastgoed weet, maar zich laat lokken door verwachte hoge rendementen. Dat wil zeggen dat de onderbouwing van de CV min of meer voor lief wordt genomen, evenals de al of niet aanwezige transparantie, juistheid van de vastgoedtaxaties en zo verder.

Vastgoed : het rendement

Er zijn in de markt ook verbeteracties om bijvoorbeeld de transparantie van de CV te vergroten. Toch kijkt de belegger vaak naar het op papier voorgespiegelde rendement. Dat is begrijpelijk, want rendementen van 10 à 15 % zijn zeker niet ongewoon. De boodschap van dit artikel is: kijk ook goed naar de variabelen die het rendementsplaatje bepalen. Bekijk ook de administratieve kosten die u in rekening worden gebracht Die kunnen namelijk fors zijn. En is dan toch een hoog rendement mogelijk. Jazeker, maar een stimulerende factor daarbij is dat de CV is gestoeld op financiering met geleend geld. Er ontstaat dan namelijk een leverage die zeer groot kan zijn. Maar iedereen weet toch ook, dat een hoog rendement vaak gepaard gaat met een groter risico.

Rekenvoorbeeld vastgoed cv

Stel het veronderstelde plaatje is als volgt:
  • Investeringsproject: 1 miljoen euro.
  • Hypothecaire lening: 750.000 euro.
  • Investering CV:250.000 euro.
  • Variabele rente hypotheek: 5%.
  • Projectduur: 5 jaar.
  • Verwacht projectrendement: 7%.
  • Waarde vastgoed na 5 jaar: 1,1 miljoen euro.

De snelle rekenaar ziet dat het jaarlijkse rendement van deze CV 13 % is, namelijk:
  • Opbrengst= 70.000 euro ofwel de veronderstelde 7 % van 1 miljoen euro aan investeringen.
  • Variabele rente hypotheek= 37.500 euro, ofwel 5% van 750.000 euro.
  • Netto resteert dus 32.500 euro. Dat is circa 13 % van 250.000 euro.

Enkele scenario's

Dat is een mooie prognose. Maar wat als één of meer variabelen gaan schuiven, wat betekent dat dan. Om daar meer zicht op te krijgen volgen nu vier gefingeerde scenario's als een soort van gevoeligheidsanalyse:
  1. stel het projectrendement is nog 1 % hoger, dus 8%. Dan neemt het rendement van de CV met 10.000 euro toe, ofwel met 4%, naar maar liefst 17%. Dit is 42.500 t.o.v. 250.000 euro,
  2. stel de variabele hypotheekrente ligt 1% hoger op 6%, bij hetzelfde projectresultaat. Dan daalt het rendement op de CV naar 25.000 euro, 70.000- 45.000 euro, ofwel naar10% van 250.000 euro, of
  3. stel het projectrendement is 6%. Dan is het CV-rendement gelijk aan 22.500 euro, 60.000-37.500 euro. Zo resulteert 9% rendement, en
  4. stel het projectrendement is 6% en de hypotheekrente 6%, dan resteert 15.000 euro, 60.000-45.000 euro, ofwel 6%. In de plaats van de 13%.

Winstuitkering of vastgoed obligatie

Als deelnemer aan een CV deelt u meestal ook mee in de winst, wanneer een project met winst wordt verkocht. Steeds vaker zien we op de markt ook vastgoed obligaties. Die keren wel een vaste mooie rente uit, maar de eventuele winst gaat naar de aanbieder van de obligaties en niet naar de obligatiehouder.

Slot

Zoals u ziet, gevoeligheidanalyses maken veel duidelijk en helpen u, om een verantwoorde beslissing te nemen. Vastgoed cv's kunnen u een mooi rendement bieden. Als het allemaal uitkomt natuurlijk.
© 2007 - 2010 Zeemeeuw, gepubliceerd in Beleggen (Financieel) op 28-05-2007, laatst gewijzigd op 22-04-2009. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Zeemeeuw is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Verwante artikelen


Reageer op het artikel "Vastgoed CV & bereken zelf uw rendement op een vastgoed CV"


Er zijn nog geen reacties geplaatst op dit artikel.