Beleggen in onroerend goed

Met Onroerend Goed (OG) wordt een beleggingsportefeuille efficiënter. We zetten de relatie met andere beleggingscategorieën op een rij en vertellen waar je op moet letten als je wilt beleggen in Onroerend Goed. Direct beleggen = de belegger koopt de OG zelf (niet zijnde de eigen woning). Indirect beleggen = de belegger koopt aandelen of participaties in OG-beleggingsfondsen (dakfondsen).

Waarom Onroerend Goed in de portefeuille?

Met OG wordt de portefeuille efficiënter: de risico-rendementsverhouding is beter dan zonder OG. Qua risico en rendement liggen OG tussen obligaties en aandelen. Vanwege de lage correlatie van OG met beide andere assets, is risicoreductie mogelijk bij handhaving van het verwacht rendement. Direct OG heeft een correlatie van tussen 0,10 en 0,15 met aandelen en oligaties. De correlatie van indirect OG met obligaties ligt tussen -0,10 en 0,10, terwijl die met aandelen tussen 0,4 en 0,7 ligt: in combinatie met aandelen is risicoreductie dus een stuk kleiner (zie ook mijn artikel `vermogenstructurering en rebalancing´).

Andere reden voor opname van OG is dat het mogelijk is outperformance te creëren bij actief beheer van het OG. Ten slotte biedt OG binnen zekere grenzen een betere bescherming tegen inflatie, zeker in vergelijking met obligaties. Prijzen van grond en nieuwbouw stijgen doorgaans mee met de inflatie. Ten 2e rusten op OG vaak langlopende huurcontracten, waarin is opgenomen dat de huurprijzen meestijgen met de inflatie.

Waar moet je op letten als je in Onroerend Goed wilt beleggen:

• Regionale spreiding
• Type onroerend goed. Woningen brengen stabiele opbrengsten met zich mee. In de meest landen reguleert de overheid het winkelaanbod, waardoor goede resultaten te behalen zijn, omdat het aanbod nooit zo groot zal zijn dat de huren onder druk komen. De markt voor kantoren is een cyclische markt. In de categorie bedrijfsruimten worden relatief hoge huren betaald, maar is er afhankelijkheid van de kredietwaardigheid van de huurder.
• Leverage: het OG binnen een beleggingsfonds is gefinancierd met hypothecaire leningen.
• Kwaliteit: hangt af van bezettingsgraad van de panden, locaties van de panden (A-locatie?), spreiding over het aantal panden, cashflows die de panden genereren.
• Waardering: hoe zijn de panden gewaardeerd en hoe vaak gebeurt dat.
• Kwaliteit management: goed management kan waarde toevoegen.
• (Dis)agio closed end-fondsen: vooral voor beursgenoteerde closed-end OG-fondsen geldt vaak dat de koers afwijkt van de intrinsieke waarde van het aandeel. Er ontstaat dan een agio of disagio. In geval van agio betaalt de belegger een hoger koers dan de intrinsieke waarde. Vaker komt het voor dat een fonds een disagio doet t.o.v. de intrinsieke waarde. De koers is dan te laag. Het kan dus interessant zijn fondsen te kopen die disagio hebben. Door verbetering van het sentiment, actie van het management of een overname kan het disagio er uit lopen. De belegger maakt dan outperformance.
• OG-cyclus: vooral de markt van kantoren en bedrijfspanden zijn conjunctuurgevoelig. Juiste timing kan dus extra rendement opleveren. OG-cyclus: 8 à 10 jaar in 4 fasen:
1. Herstel (dalende leegstand, geen nieuwbouw)
2. Expansie (dalende leegstand, nieuwbouw)
3. Overaanbod (stijgende leegstand, nieuwbouw)
4. Recessie (stijgende leegstand, meer opleveringen)
De OG-cyclus loopt achter de economische cyclus aan: veel projecten worden pas opgeleverd als de top al is geweest. De OG-fondsen zouden eigenlijk vooruit moeten lopen op de OG-cyclus, omdat beleggers immmers anticiperen op ontwikkelingen.