Belgische fiscaliteit omtrent uw woning: de BTW

Een korte toelichting omtrent de toepassing van de BTW bij aankoop van een nieuwe woning, bouw of verbouwing. Meer duidelijkheid over het toe te passen tarief en de administratieve formaliteiten.

Aankoop

Vanaf 1 januari 2011 is de verkoop van een nieuw gebouw volledig onderworpen aan BTW. Niet alleen op de bouw zelf, maar ook op de aankoop van de onderliggende grond wordt het tarief van 21% toegepast. Men betaalt dus niet langer registratierechten op de grond, maar hier komt de BTW voor in de plaats. Een korte toelichting hieromtrent. We gaan ook verder in op de algemene toepassing van de BTW bij bouwen en verbouwen.

Voorwaarden

Belangrijke voorwaarde is dat de grond en het gebouw door dezelfde persoon worden verkocht en dit op hetzelfde tijdstip. Indien dit niet het geval is, betaalt u net als vroeger registratierechten op de aankoop van de grond. Deze bedragen in het Vlaams Gewest 10% op het bedrag van de aankoop. Heel wat minder dan 21% BTW die in het andere geval zou worden verschuldigd. Hetzelfde geldt indien u een huis op plan aankoopt. Indien er nog geen aanbouw is, koopt u enkel de grond en betaalt u geen BTW maar registratierechten. De BTW-formaliteiten zullen in deze gevallen telkens door de verkoper vervult moeten worden.

Bouwen

Het BTW-tarief op alle facturen is 21%,dit geldt voor zowel werkuren als aankoop van materiaal. In bepaalde Belgische steden geldt een verlaagd tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van een nieuwe woning op dezelfde plaats.

Formaliteiten

De BTW-administratie zal ingelicht worden door uw gemeente of stad na afleveren van de bouwvergunning. Nadien zal u een BTW-aangifte ontvangen. Men gaat dan nagaan of de werken uitgevoerd zijn door professionelen of door uzelf en andere niet BTW-plichtigen. Op de werken uitgevoerd door uzelf en andere niet-professionelen dient u geen BTW te betalen. Via de BTW-aangifte kan u deze werken aantonen met facturen of aankoopbonnen van bouwmaterialen en opsomming van de zelf uitgevoerde werken. Op alle andere werken uitgevoerd door BTW-plichtigen (professionelen) is BTW verschuldigd. Dit is makkelijk aan te tonen met de facturen van de aannemers. Bij de aangifte dient u naast de facturen ook het plan van de woning mee te sturen en deze dient te gebeuren binnen de 3 maanden na ontvangst van het kadastraal inkomen.

Verbouwen

Indien de te verbouwen woning meer dan 5 jaar oud is, zijn de meeste renovatiewerken aan een BTW-tarief van 6 % onderworpen. Bij grote verbouwingen met aflevering van een bouwvergunning zullen opnieuw de formaliteiten moeten worden doorlopen zoals hierboven beschreven. Indien de oppervlakte van het nieuwe gedeelte echter groter is dan de oppervlakte van het oude gedeelte, zal er 21% toegepast worden.