De fiscaal aftrekbare verhuiskosten

Wie gaat verhuizen krijgt met nieuwe kosten huis te maken, maar ook met kosten die fiscaal aftrekbaar zijn. U kunt die aankoopkosten en verhuiskosten misschien wel aftrekken van de inkomstenbelasting. Wat zijn dan de fiscaal aftrekbare kosten eigen huis? Voor de overdrachtsbelasting zijn er twee tijdelijke oplossingen. Voor wie binnen het jaar zijn huis weer verkoopt en het feit dat vanaf 15 juni 2011 tot 1 juli 2012 de overdrachtsbelasting voor een jaar is verlaagd naar 2%. Volgens het begrotingsakkoord of wandelgangenakkoord blijft de overdrachtsbelasting ook daarna 2%.

Verhuiskosten aftrekbaar maken

De letterlijke verhuiskosten, zoals het betalen van de verhuizer, zijn niet fiscaal aftrekbaar zoals dat wel het geval is met de hypotheekrente. Wel is het zo dat deze verhuiskosten en de aankoop van allerlei roerende zaken om het huis in te richten kunnen worden gefinancierd met een lening. De lening kan in mindering worden gebracht op uw vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting. Daarbij geldt als drempel 2.900 euro als u geen fiscale partner hebt en 5.800 euro als u wel een fiscale partner hebt. Als u voldoende vermogen hebt, bespaart u zo 1,2% belasting. U maakt daarmee indirect een aantal verhuiskosten aftrekbaar van de belasting. De kosten van een tweede huis zijn niet fiscaal aftrekbaar.

Fiscaal aftrekbare kosten eigen huis

Als u een huis gaat kopen zijn er nog meer aftrekbare kosten te noteren. Ook dan zijn er kosten die direct aftrekbaar zijn van de inkomstenbelasting en kosten die u aftrekbaar kunt maken van de inkomstenbelasting:

Tabel 1. Direct aftrekbare kosten zijn in box 1 van de inkomstenbelasting:

Taxatiekosten huis

Notariskosten hypotheekakte

Kosten verkrijging hypotheekgarantie ten behoeve van hypotheek

Kosten hypotheekakte, doorhaling hypotheek, registratierecht en Kadaster

Afsluitprovisie hypotheek tot maximaal 1,5% van de lening of 3.630 euro per jaar per belastingplichtige

Bereidstellingsprovisie

Woonlastenverzekering

Kosten hypotheekadvies en bemiddelingskosten

De periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming

De afsluitprovisie is dus aftrekbaar tot een maximum van ruim 3600 euro per belastingplichtige. Hebt u een fiscale partner en bedragen de afsluitkosten 5000 euro dan is deze 5000 volledig fiscaal aftrekbaar.

Tabel 2. Niet aftrekbare verhuiskosten als u ze niet mee financiert:

Makelaarsprovisie

Roerende zaken

Koopsom kosten koper

Kosten van verbouwing

Overdrachtsbelasting

Omzetbelasting

Koopsom vrij op naam

Verbouwing en meerwerk

Notariskosten eigendomsakte

Bankgarantie

Kosten architect

Kosten aansluiting nutsvoorzieningen

Leges

Tabel 3. Overige niet aftrekbare verhuiskosten:

Aflossing van de hypotheek

Rente en kosten van leningen die niet voor het huis worden gebruikt

Premies kapitaalverzekering eigen woning KEW en stortingen banksparen eigen woning

Rente en lening als gevolg van de bijleenregeling

Verhuiskosten aftrekbaar maken voor de inkomstenbelasting

Dat de hypotheekrente gedurende 30 jaar aftrekbaar is is bekend. Maar vooral het feit dat zo veel kosten uit tabel 2 niet automatisch van de belasting aftrekbaar zijn, zal u tegen vallen. Wilt u toch een aftrekpost hebben voor de kosten uit tabel 2 dan moet u kiezen voor het meefinancieren van deze kosten bij de hypotheek of een persoonlijke lening. Dan is ook de extra te betalen rente fiscaal aftrekbaar. Niet de kosten zelf.

Overdrachtsbelasting terug vragen

In 2011 gelden voor de overdrachtsbelasting twee verzachtende maatregelen:

• De overdrachtsbelasting is verlaagd. De overdrachtsbelasting bedroeg 6% tot 15 juni 2011 en bedraagt nu 2% voor de periode 15 juni 2011 tot 1 juli 2012.
• Als u uw huis binnen het jaar doorverkoopt aan een ander, betaalt de koper alleen overdrachtsbelasting over de meerwaarde.

Slot

Een aantal kosten van verhuizing naar een koopwoning zijn direct in mindering te brengen op uw inkomsten en zorgen er zo voor dat u minder belasting hoeft te betalen. Een groot aantal kosten is niet direct aftrekbaar, maar wel de rente op leningen die u afsluit om deze kosten te kunnen betalen. Zo helpt de belastingdienst om allemaal een beetje betaalbaar te houden. Daarentegen geldt de overdrachtsbelasting vaak als het bekende blok aan het been.