WOZ-waarde blijft onveranderd in 2010

In principe heeft iedere huizenbezitter in Nederland over 2009 reeds een gecombineerde OZB-belastingaanslag en WOZ-beschikking ontvangen. Ondanks de kredietcrisis ging de WOZ-waarde bij de meeste huiseigenaren wederom omhoog. Want de waardepeildatum was 1 januari 2008. Dan zou de dip dus in 2010 komen, want dan wordt de waardepeildatum 1 januari 2009. Het tegendeel blijkt echter waar, is de conclusie van de Waarderingskamer.

WOZ, gemeente en Waarderingskamer

De gemeente is de uitvoerder van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). De gemeente bepaalt volgens deze wet de waarde van alle onroerende zaken (bedrijfspanden, gronden, woningen e.d.) binnen de eigen gemeentegrenzen. Iedere belastingplichtige wordt door middel van een WOZ-beschikking op de hoogte gesteld van die WOZ-waarde. De Waarderingskamer houdt toezicht op de WOZ-werkzaamheden van gemeenten. De Waarderingskamer is een zelfstandig bestuursorgaan met een publiekrechtelijke rechtspersoonlijkheid. De minister van Financiën is politiek verantwoordelijk voor deze organisatie.

Belastingjaar 2009

In de WOZ-beschikking van het belastingjaar 2009 stond de vaststelling van de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2008. Bij de waardebeschikking gaat het dus om de fysieke toestand van de onroerende zaak (de woning, bedrijfsgebouw of garage) op de waardepeildatum (1 januari 2008), tenzij er daarna aan deze onroerende zaak wijzigingen hebben voorgedaan in de zin van artikel 18, lid 3, Wet WOZ. Hieronder vallen bijvoorbeeld situaties als bouw, verbetering of verbouwing. Maar ook kan de onroerende zaak inmiddels zijn afgebroken of door brand verloren zijn gegaan. In zo’n geval had de eerdergenoemde WOZ-beschikking betrekking op de fysieke toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2009.

Veel gemeenten hebben in de WOZ-beschikking een extra verwijzing gemaakt naar de kredietcrisis en wel de volgende: “De ontwikkelingen na de peildatum (1 januari 2008) – zoals eventuele gevolgen van de kredietcrisis – spelen dus geen rol bij het vaststellen van deze WOZ-waarde en uw OZB-aanslag 2009.” De gemeenten gaan er hierbij gemakshalve aan voorbij dat de kredietcrisis in de Verenigde Staten reeds is begonnen in februari 2007. Deze crisis is in de zomer van 2007 naar Europa en Nederland overgewaaid. Op 10 augustus 2007 moest de Europese Central Bank reeds liquiditeitsinjecties doen in het Europese banksysteem.

De waardestijging van huizen in de perioden 2005-2007 en 2007-2008

Volgens de Waarderingskamer geeft het landelijk gemiddelde aan dat woningen tussen 1 januari 2005 en 1 januari 2007 met 7,3% in waarde zijn gestegen. Het kleurenkaartje hiernaast geeft een overzicht van de marktontwikkelingen in Nederland. Daar zitten bijvoorbeeld de volgende uitschieters tussen:

Gemeente	Stijging	Gemeente	Stijging	Gemeente	Stijging
Amsterdam	14,5%	Heemstede	10,5%	Schiermonnikoog	10,0%
Bergen (NH)	12,0%	Laarbeek	10,0%	Smallingerland	10,0%
Blaricum	10,0%	Leek	10,3%	Utrecht	11,8%
Bloemendaal	15,5%	Loenen	11,3%	Utrechtse Heuvelrug	13,0%
Bunnik	14,7%	Loppersum	10,5%	Venlo	10,9%
Deurne	10,0%	Maasdonk	10,0%	Waterland	10,3%
Edam-Volendam	19,3%	Naarden	12,0%	Westvoorne	11,0%
Groningen	14,2%	Nuenen	10,6%	Zeevang	10,5%
Haren	11,8%	Oisterwijk	10,8%

Sinds 2007 waarderen de gemeenten in Nederland voortaan jaarlijks de WOZ-waarden binnen de gemeentegrenzen in plaats van de daarvoor gebruikelijke twee jaar. Volgens de Waarderingskamer geeft het landelijk gemiddelde aan dat woningen tussen 1 januari 2007 en 1 januari 2008 met 3,5% in waarde zijn gestegen. Er zijn echter nog steeds flinke verschillen per gemeente, zoals het kleurenkaartje hiernaast aangeeft. In de vorige periode kenden 26 gemeenten een dubbelcijferige stijging, waaronder dus Amsterdam. In het tijdvak 2007-2008 is er bij twee gemeenten nog een dubbelcijferige stijging gemeten, namelijk wederom Amsterdam (11,3%) en Middelharnis (15,0%).

Belastingjaar 2010 en WOZ-waarde

Voor het belastingjaar 2010 is de WOZ-waardepeildatum 1 januari 2009. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is de gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning in 2008 met 1,8% gedaald. In het vierde kwartaal van 2008 was die daling overigens 2,5%. In het eerste kwartaal van 2009 kwam daar een daling van 3,1% bij. De gemiddelde verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2009 was EUR 218.000.

Echter sinds de kredietcrisis verhevigde vanaf halverwege september 2008, is het aantal verkooptransacties fors gedaald (-27% in het vierde kwartaal van 2008) en staan woningen langer te koop (+14%, naar 84 dagen, in het vierde kwartaal van 2008). Zie hiernaast de ontwikkeling van het aantal te koop staande woningen op Funda. Een aantal verkopers trekt het "Te Koop"-bord terug. Ook worden vraagprijzen behoorlijk verlaagd. Dit geldt vooral voor woningen in het duurdere segment. Dan praat je al gauw over woningen met een transactieprijs boven EUR 265.000, de grens die de nationale hypotheekgarantie (NHG) stelt.

De Waarderingskamer komt echter op 29 mei 2009 tot de verrassende conclusie dat de WOZ-waarde over het tijdvak 2008-2009 onveranderd zal blijven. Dit is een gemiddelde en betekent dat het per regio en per type woning kan verschillen. Ruud Kathmann, lid van het management team van de Waarderingskamer zegt dat dit oordeel is gebaseerd op voorlopige cijfers van gemeenten. Nadere bestudering van de taxaties zal nog volgen. Uiterlijk in maart 2010 krijgen huiseigenaren dan de nieuwe WOZ-beschikking door de brievenbus.

Conclusies voor de WOZ-waardepeildatum 1 januari 2009

Wanneer de WOZ-waarde van een woning daalt, zal dat tussen de 5-10% liggen. Appartementen verkochten in 2008 beter dan gezinswoningen. Ook prijzen in het duurdere segment deden het slechter dan de goedkopere huizen. Daarnaast zijn er regionale verschillen. In de Randstad zullen de taxaties nauwelijks veranderen, terwijl Friesland, Groningen en Zeeland het slechter deden. Overigens is de gemiddelde WOZ-waarde sinds 1995 onophoudelijk gestegen, met als voorlopige stop 1 januari 2009.

De waardepeildatum 1 januari 2009 leverde meer moeite op, onder andere omdat het aantal transacties in sommige segmenten lager lag. De Waarderingskamer heeft de gemeenten daarvoor een creatieve oplossing aangedragen. In de segmenten met weinig transacties is er meer naar de vraagprijs van woningen gekeken, hetgeen natuurlijk een gotspe is. Veel huiseigenaren werden echter pas realistisch in 2009 en daarom lagen de vraagprijzen rond de peildatum veel te hoog. En er was veelal sprake van succesvol afdingen van (aspirant) kopers. Dus wellicht komen er in 2010 en in 2011 meer bezwaarschriften bij de gemeenten binnen.