Aftrek hypotheekrente en de bijleenregeling

Als u een woning heeft gekocht, kan dat een belastingvoordeel opleveren omdat u de hypotheekrente en bepaalde kosten kunt aftrekken. U dient wel het zogenaamde eigenwoningforfait bij uw inkomen te tellen. In dit artikel vindt u hierover meer informatie. Zodra u uw eigen woning verkoopt en een nieuwe eigen woning aanschaft, kan dat mogelijk gevolgen hebben voor de renteaftrek. Dit artikel verteld u meer over de bijleenregeling.

De bijleenregeling

Indien u in 2006 uw eigen woning heeft verkocht, kan u mogelijk te maken krijgen met de de zogenaamde bijleenregeling. Dit houdt in dat uw hypotheekrenteaftrek mogelijk beperkt is als er bij aankoop van uw nieuwe woning een overwaarde bleek te zitten in uw oude woning. Vaak is de verkoopopbrengst van de oude woning hoger dan de nog resterende schuld voor de oude woning; de overwaarde. Indien u deze overwaarde niet helemaal gebruikt om de nieuwe woning te financieren, moet u misschien voor de aankoop van deze woning een hogere hypotheek afsluiten. De rente over deze hypotheek is dan niet volledig aftrekbaar. Alleen de rente over de financiering van de aankoopsom verminderd met de overwaarde mag worden afgetrokken.

Voorbeeld

De aankoopprijs van een nieuwe woning is € 300.000. De aankoopkosten (de overdrachtsbelasting en het honorarium van de notaris en de makelaar) zijn € 27.000. De totale aankoopsom van de woning is dan € 327.000. De verkoopopbrengst van de oude woning is € 250.000. De eigenwoningschuld voor deze woning is op het moment van verkoop € 175.000. De overwaarde is dan € 75.000. De eigenwoningschuld voor de nieuwe woning is maximaal € 327.000 - € 75.000 = € 252.000. In dit voorbeeld is deze € 252.000 de maximale eigenwoningschuld in box 1, waarvan u de rente kunt aftrekken. Het eventuele restbedrag is een schuld in box 3 (voordeel uit sparen en beleggen) en de rente over dat deel is niet aftrekbaar.

Pas op!

De bijleenregeling geldt alleen in het geval dat de de woning uw hoofdverblijf is of wanneer u tijdelijk 2 woningen heeft. Als u voor de eerste keer een woning koopt, leidt de bijleenregeling niet tot een beperking van uw aftrek.

Welke gevolgen deze bijleenregeling voor u heeft, is afhankelijk van uw situatie:

• Uw nieuwe woning is duurder dan uw oude woning.
• Uw nieuwe woning is goedkoper dan uw oude woning.
• U kocht een nieuwe woning voordat de oude woning is verkocht.
• U koopt niet meteen een nieuwe woning.

Uw nieuwe woning is duurder dan uw oude woning

Indien de nieuwe woning duurder is dan de oude woning, mag de schuld niet meer zijn dan de aankoopsom min de overwaarde. De overwaarde of eigenwoningreserve is het bedrag dat ‘verplicht’ moet worden gebruikt voor de aankoop van de eigen woning. De overwaarde van de woning die u verkoopt wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Door de aankoop van de nieuwe woning neemt de eigenwoningreserve af tot € 0.

Uw nieuwe woning is goedkoper dan uw oude woning

Indien u een goedkopere woning koopt en uw oude woning is meer dan 6 maanden uw hoofdverblijf geweest, dan mag u uitgaan van de hoogte van de oude eigenwoningschuld. De nieuwe eigenwoningschuld is echter nooit hoger dan de aankoopsom van de nieuwe woning of de lening voor de nieuwe woning, als die lager is. De eigenwoningreserve neemt in dit geval af met het verschil tussen de aankoopsom en de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning. Hierdoor kan de eigenwoningreserve geheel vervallen, maar ook (voor een deel) in stand blijven. Daar de oude woning meer kost dan de nieuwe woning, mag de eigenwoningschuld maximaal de oude eigenwoningschuld zijn, maar niet meer dan de aankoopsom van de nieuwe woning.
De eigenwoningreserve wordt verlaagd met het verschil tussen de aankoopsom en de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning. De eigenwoningreserve neemt af met de bedragen die u aflost op uw eigenwoningschuld. De eigenwoningreserve neemt ook af met de kosten voor verbetering en onderhoud, als de totale kosten hoger zijn dan € 5.000 per kalenderjaar (voor fiscale partners € 10.000). Het maakt daarbij niet uit of u deze kosten uit eigen middelen betaalt. Als u er geld voor leent, kunt u alleen het eventuele deel van de lening dat hoger is dan uw eigenwoningreserve, bij uw eigenwoningschuld tellen.

U kocht een nieuwe woning voordat de oude woning verkocht is

In het geval u in 2006 een nieuwe woning kocht voordat de oude woning is verkocht., kunnen gedurende 2006 en de 2 opvolgende jaren zowel de oude als de nieuwe woning onder de eigenwoningregeling vallen. Bij het bepalen van de eigenwoningschuld van de nieuwe woning kunt u in dat geval nog geen rekening houden met de overwaarde van de oude woning. Als u een lening heeft afgesloten voor de nieuwe woning, mag u de hele lening voor deze woning aanmerken als eigenwoningschuld. Indien de oude woning werd verkocht of niet langer een eigen woning is, moet u alsnog de overwaarde bepalen en omzetten in een eigenwoningreserve. De eigenwoningschuld is vanaf dat moment maximaal de aankoopsom van de nieuwe eigen woning min de eigenwoningreserve. Indien de nieuwe woning goedkoper is dan de vorige woning, geldt de regeling voor goedkoper wonen.

U koopt niet meteen een nieuwe woning

Zodra u de eigen woning verkoopt en bijvoorbeeld daarna in een huurwoning gaat wonen, heeft u niet langer een eigenwoningschuld. De overwaarde van de verkochte woning wordt dan eigenwoningreserve. Als u binnen 5 jaar na de verkoop weer een woning koopt, telt de eigenwoningreserve van de oude woning mee bij het bepalen van de maximale eigenwoningschuld waarover renteaftrek mogelijk is. De reserve vervalt na 5 jaar.