Hoe betaal ik de boeterente: de financiering

Omdat de boeterente op een hypotheek in 2022 en 2023 hoog kan zijn, is relevant hoe u die boeterente gaat betalen, hoe ziet de financiering eruit. U wilt een lagere hypotheekrente door uw hypotheek over te sluiten en de bank wil daarvoor van u een extra vergoeding ontvangen. Dan kunt u de boeterente bijvoorbeeld meefinancieren in een nieuwe hypotheek. De boeterente is fiscaal aftrekbaar in box 1 van de inkomstenbelasting en de lening ter financiering van de boeterente is aftrekbaar in box 3. Wilt u dat allemaal niet, dan kunt u kiezen voor rentemiddeling. Vaak is gratis advies mogelijk.

Boeterente betalen aan de bank

Bij het afsluiten van een hypotheek spreekt u met de bank ook een bepaalde rentevaste periode af. Dat is een periode waarin de hypotheekrente onveranderd blijft, ook als de marktomstandigheden zich wijzigen. De bank is zo verzekerd van vaste inkomsten en u hoeft niet bang te zijn dat u plotseling veel meer hypotheekrente moet gaan betalen. De hypotheekakte is een contract met de bank waarin allerlei afspraken staan. Zo staat er ook een boeteclausule in die inhoudt dat als u meer dan 10 of 20% in een jaar extra aflost of als u tussentijds uw hypotheekrente wilt aanpassen, er een bepaalde vergoeding moet worden betaald: de boeterente. De boeterente hoeft niet te worden betaald als:

• U de woning verkoopt.
• U een hypotheek hebt met een variabele hypotheekrente.
• U aan het einde bent van de rentevaste periode (moment van renteherziening).
• Als de hypotheekrente inmiddels hoger staat dan wat u nu betaalt.
• Als u komt te overlijden.
• Bij een royement.

Sommige banken berekenen ook geen vergoeding als uw woning onder water staat, als dus de hypotheek hoger is dan de WOZ-waarde van de woning.

Hoeveel boeterente moet u betalen?

Van geval tot geval zal het bedrag aan boeterente anders zijn. De hoogte van deze vergoeding is immers afhankelijk van:

• De hoogte van uw hypotheek.
• Welk bedrag jaarlijks boetevrij mag worden afgelost.
• Over hoeveel maanden uw rentevaste periode automatisch afloopt.
• Het renteverschil tussen de hypotheekrente die u nu betaalt en de actuele marktrente voor een vergelijkbare hypotheek.
• Hoeveel u vervroegd wil aflossen.

Het is vaak een lastige berekening, waarbij de hoofdregel moet zijn dat de berekende boeterente de bank geen winst mag opleveren, maar een vergoeding moet zijn van de schade die de bank lijdt doordat u van eerder gemaakte afspraken afwijkt. De bank loopt de eerder afgesproken hogere hypotheekrente mis en daar mag een vergoeding tegenover staan.

Boeterente kan hoog zijn

Als u nou zo ongelukkig bent dat u voor vele jaren een hypotheek hebt afgesloten tegen een hoge rente (5%) bijvoorbeeld, terwijl de huidige vergelijkbare rente bijvoorbeeld 2% bedraagt, dan betekent het vernieuwen van de hypotheekrente dat de bank jaarlijks 3% rente misloopt. Stel u hebt een hypotheek van 200.000 euro en de rentevaste periode loopt nog drie jaar dan is de schade voor de bank gelijk aan 3x6.000 euro=18.000 euro.

De boeterente financieren

U kunt wellicht de boeterente meefinancieren. De bank zal bekijken of u de lasten van de financiering kunt dragen en vervolgens de hypotheek met de te betalen boeterente verhogen. De boeterente is fiscaal aftrekbaar, de extra lening is een aftrekpost in box 3. Stel dat u ongeveer 40% belasting betaalt, dan ontvangt u van de boeterente ook 40% terug, in het rekenvoorbeeld is dat 7.200 euro. De lening van 18.000 euro is voor 15.000 euro aftrekbaar in box 3. Dat levert u een extra voordeel op als u meer dan 25.000 euro aan vermogen in box 3 hebt.

Vergoeding betalen met spaargeld

Als u meer dan 50.650 euro aan spaargeld hebt in box 3 in 2022, is het de vraag of u wel een lening nodig hebt en de boeterente niet beter met eigen geld kunt betalen. In veel gevallen zal het antwoord zijn dan het met eigen geld betalen voordeliger is in een periode waarin de spaarrente laag is en in een periode waarin u het spaargeld niet ook voor andere zaken nodig hebt. Denk aan een verbouwing van de woning of een buffer voor onvoorziene uitgaven.

Rentemiddeling als alternatieve financiering

Ook rentemiddeling kan een goed alternatief zijn. Bij rentemiddeling betaalt u de boeterente niet in één keer aan de bank, maar middelt de bank de oude en nieuwe rente en doet daar een opslag bij in verband met de boeterente. Eigenlijk smeert u bij rentemiddeling de boeterente over vele jaren uit. Dit is een goede optie, maar vaak niet de goedkoopste optie.

Een lagere hypotheekrente betekent minder hypotheekrenteaftrek

Zolang in ons land de hypotheekrenteaftrek nog bestaat, zal een lagere hypotheekrente in de meeste gevallen ook minder hypotheekrenteaftrek betekenen. Minder hypotheekrenteaftrek betekent niet alleen dat u meer belasting gaat betalen maar misschien ook dat u bepaalde toeslagen van de Belastingdienst gaat verliezen omdat uw inkomen inmiddels te hoog is geworden.

U wilt profiteren van een lagere hypotheekrente en een passende hypotheek

Het direct oversluiten van uw hypotheek naar een hypotheek met lagere hypotheekrente, klinkt heel aantrekkelijk en ook logisch. Het is echter wel zo dat daaraan kosten zijn verbonden en dat niet elke oplossing even goedkoop is. Links of rechtsom is de lagere hypotheekrente niet in alle gevallen alleen winst. Laat daarom uw adviseur of uw bank eens vrijblijvend voor u de juiste som en berekening maken om te zien of het toch niet goedkoper is om de restant rentevaste periode maar gewoon uit te zitten. Ga altijd voor een bij u passende hypotheek.

Lees verder

• Lage hypotheekrente: oversluiten of extra aflossen?
• Rentemiddeling betekent een goedkope hypotheekrente