Vastgoed & check de WOZ-waarde van uw huis goed

Het is weer zover. Als huiseigenaar ontvangt u in februari 2012 de nieuwe aanslag onroerend goed en een nieuwe WOZ waarde 2012. Waar moet u op letten als u de geschatte WOZ-waarde ontvangt. Wat is de WOZ waarde van uw eigen huis eigenlijk en maak als het even kan bezwaar. Deze checklist kan u veel geld schelen.

Wat is uw WOZ-waarde eigen huis 2012

De WOZ-waarde is de waarschijnlijke verkoopwaarde van een pand op een bepaald tijdstip, vrij van verhuur en hypotheek. De gemeente stuurt de nieuwe aanslagen onroerend goed toe, gebaseerd op de Wet Waardering Onroerende Zaken. Vanaf 2007 vindt elk jaar een nieuwe taxatie plaats. Voordeel hiervan voor de gemeente is dat de waarde elk jaar geleidelijk kan worden opgeschroefd. Nadeel voor de huiseigenaar is dat hij elk jaar weer moet bekijken of de aanslag en geschatte WOZ-waarde wel redelijk is.

Drempel WOZ-waarde

Een stijging van 20% in twee jaar is gemakkelijker aan te vechten dan twee maal een stijging van 10%. Dat komt niet alleen doordat 20% meer schrikken is, maar ook omdat bij het bezwaar aantekenen een drempel geldt. Deze drempel is afhankelijk van de waarde van het huis. Bij een WOZ waarde onder de € 200.000 is de drempel 5%. Vanaf bijvoorbeeld € 1.000.000 is dat 2%. De percentages vindt u terug bij de toelichting van de aanslag onroerend goed. Overigens heeft de Hoge Raad onlangs beslist dat eigenlijk van drempels geen sprake zou moeten zijn. Of de gemeenten zich daar bij de vaststelling van de WOZ-waarde 2011 ook aan zullen houden valt nog te bezien.

Peildatum WOZ waarde 2012

Voor het kalenderjaar 2012 geldt als peildatum voor de bepaling van de WOZ 1 januari 2011. De gemeente loopt met andere woorden telkens één jaar achter. Houdt daarmee rekening als u de waarde vergelijkt met pas verkochte panden in de buurt: de waardeverandering van 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 mag niet in de nieuwe WOZ waardering 2012 zijn meegenomen.

Belastingaangifte IB 2011

Dat betekent ook dat u bijvoorbeeld bij de belastingaanslag IB 2011, in te leveren vóór 1 april 2012, de peildatum 2010 moet opgegeven en niet peildatum 2011. En voor de aangifte 2012 is dat de WOZ-waarde zoals u die per februari 2012 ontving met peildatum 2011.

Wat is de WOZ waarde?

De WOZ waarde is de getaxeerde opbrengst die de eigenaar voor zijn woning kan krijgen in het economische verkeer. Maar let op: de waardebepaling gaat ervan uit dat het pand vrij en onbezwaard is. Anders gezegd de gemeente taxeert alsof het huis niet verhuurd is en geen erfpacht heeft. En daar wringt vaak de schoen. Bovendien is het een taxatie van de gemeente op basis van een aantal referentiewoningen. Die woningen zijn bijna altijd anders dan uw woning. Gelukkig kunt u bezwaar aantekenen, want als huiseigenaar bent u gebaat bij een zo laag mogelijke waarde. Dat scheelt niet alleen in de WOZ aanslag, maar ook het eigenwoningforfait, een erfenis en allerlei andere heffingen.

Bezwaar tegen bedrag WOZ waarde

Het is daarom zeker de moeite waard om de WOZ waarde in de gaten te houden, want de WOZ waarde wordt voor vele belastingheffingen gebruikt in Nederland. Men vergeet dat nog wel eens. Maar als de WOZ waarde te hoog is, werkt dat bijvoorbeeld ook door in de verschillende Waterschapsheffingen die later in het jaar zullen volgen. Bovendien staat de WOZ waarde één op één in relatie met de fiscale bijtelling bij uw inkomen via het huurwaardeforfait. Hoe hoger het marginale belastingtarief is, hoe meer u kunt besparen door de WOZ aan te vechten en bezwaar te maken. Vaak zal de gemeente een bezwaar afwijzen, maar dan kunt u altijd nog uw bezwaar indienen bij de rechtbank. Dat moet u binnen zes weken na de afwijzing door de gemeente doen.

Bezwaar maken tegen de gemeente

Voordat het allemaal zo ver is kunt u binnen zes weken na dagtekening bezwaar maken bij de gemeente. Hoe u dat het beste doet leest u in aanslag onroerend goed WOZ. Daarbij gaat het natuurlijk om de argumenten die hanteert. Denk aan geluidsoverlast, slecht onderhoud, pander in de buurt die veel goedkoper zijn verkocht, overlast, en zo verder. Ik wens u hierbij veel succes, want een forse waardevermindering, betekent voor u een forse winst. Laat die niet lopen, want dat zou jammer zijn. Vergeet ook de andere heffingen, zoals de rioolheffing niet. Er is wel een maar: een hogere WOZ maakt ook een hoger WOZ-krediet mogelijk, maar die heeft niet iedereen nodig, natuurlijk. Het WOZ krediet is vaak goedkoper en biedt vele flexibele mogelijkheden om extra geld achter de hand te hebben.

WOZ-waarde en een erfenis

Een erfenis kan uit een eigen huis bestaan. Bij uw aangifte erfbelasting moet u uitgaan van de WOZ-waarde. Als die naar uw mening te hoog is, kunt u het beste zo snel mogelijk bezwaar maken of een nieuwe WOZ-waarde aanvragen. Als het om behoorlijke bedragen gaat, kunt u het beste een taxatie door een makelaar laten uitvoeren en die taxatie met uw bezwaarschrift meesturen.