Samen gaan wonen en de eigen woning

Je kent elkaar al een poosje en het gaat goed. Het klikt goed en je besluit om samen te gaan wonen. Nu woon je beiden nog in je eigen huis. Geen van de twee woning is groot genoeg om er samen te gaan wonen. Dus wil je samen op zoek naar een grotere woning. Wat zijn dan de gevolgen voor de eigen woningreserve en de nieuwe eigen woningschuld?

Fiscaal partnerschap

De meeste mensen zijn wel bekend met het feit dat je na 6 maanden te hebben samen gewoond fiscaal als partners wordt gezien. Maar dat geldt niet voor de bepaling van de eigen woningschuld en de eigen woningreserve. Op het moment dat je samen op één adres ingeschreven staat is de regeling rond de eigen woningschuld en de eigen woningreserve op beide van toepassing. En dat kan grote gevolgen hebben voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente in box 1. Laat ik dit aan de hand van een voorbeeld duidelijk maken.

John en Teddy

Zij willen samen gaan wonen. John heeft een huurhuis en Teddy heeft 6 jaar geleden een leuk appartement gekocht. Zij willen een woning in een nieuwbouwproject aankopen voor € 300.000,- en daarop een hypotheek geven van € 200.000,-. Teddy kan haar appartement verkopen voor € 210.000,- en dan de hypotheek van € 110.000,- aflossen. Zij houdt € 100.000,- over en wil dit in het nieuwe huis investeren. Zij worden ieder voor de helft eigenaar van de nieuwe woning. John heeft een hypotheek van € 150.000,- nodig, terwijl Teddy kan volstaan met een hypotheek van € 50.000,-.

Leuk bedacht van deze twee mensen, maar zowel de fiscus als de Hypotheeknemer zullen hen als eenheid zien.

Omdat het nog ruim een jaar duurt voordat de nieuwe woning opgeleverd zal worden willen ze toch alvast bij elkaar intrekken. Of John zegt de huur op en trekt bij Teddy in, of Teddy verkoopt nu al haar appartement en trekt bij John in.

Gevolgen voor de eigen woningschuld

Het lijkt een simpel dilemma, maar toch heeft het gevolgen voor de renteaftrek in de toekomst. En dat komt allemaal door het besluit van 26 januari 2006 van de Staatssecretaris van Financiën met betrekking tot de regeling rond de eigen woningreserve en de eigen woningschuld.

In de volgende berekening wordt u duidelijk dat de keuze A trekt in bij B of B trekt in bij A de eigen woningschuld – en daarmee de renteaftrek daarover – met € 35.000,- beïnvloedt. En bij een rente van 5% en een belastingaftrek van 42% scheelt dit op per jaar € 735,-, ofwel € 22.050,- over de duur van de renteaftrek. Dus best iets om over na te denken.

Voorbeeldberekening

Feitelijke situatie

John heeft een huurwoning (A)	0
Opbrengst woning Teddy (B)	210000
Eigen woningschuld John	0
Eigen woningschuld Teddy	110000
Aankoop nieuwe woning (C)	300000
Eigendomsverhouding woning C	50/50
Hypotheek op woning C	200000

Wie trekt bij wie in

	John trekt bij Teddy in		Teddy trekt bij John in
	John	Teddy	Teddy	John
Eigen woningreserve	0	100000	100000	0
Eigen woningreserve na aankoop C	0	50000	50000	0
Aandeel schuld woning C	100000	100000	100000	100000

Wachten met samenwonen tot nieuwe woning klaar is

	John	Teddy
Eigen woningschuld na aankoop C	100000	100000
Restant eigen woningreserve	0	50000

Wel gaan samenwonen

	John trekt bij Teddy in		Teddy trekt bij John in
	John	Teddy	Teddy	John
Restant EWR Teddy	50000	0	0	0
Eigen woningschuld	50000	100000	100000	100000
Renteaftrek over	50000	100000	100000	100000
Box 3 schuld	50000	0	0	0

Wie het nog weet mag het zeggen

Vanaf 2001 is de nieuwe belastingwetgeving van kracht geworden. Daar is in 2004 de Bijleenregeling bij gekomen, aangevuld met de hier al gememoreerde notitie van 26 januari 2006. De regeling wordt extra gecompliceerd door situaties als hier genoemd. En dan hebben we het nog niet eens over de gevolgen van scheidingen en overlijden. Dit maakt dat op niet al te lange termijn geen hond meer weet hoe wat berekend moet worden. Gelukkig is dit probleem in één keer opgelost als de renteaftrek op hypothecaire leningen wordt afgeschaft. Maar de kans is groot dat we dan weer een uitgebreide overgangsregeling te zien zullen krijgen met alle bijbehorende complicaties. Dan wordt het pas echt leuk!

Zie ook: Samen gaan wonen