Samen gaan wonen en de eigen woning

Samen gaan wonen en de eigen woning

Je kent elkaar al een poosje en het gaat goed. Het klikt goed en je besluit om samen te gaan wonen. Nu woon je beiden nog in je eigen huis. Geen van de twee woning is groot genoeg om er samen te gaan wonen. Dus wil je samen op zoek naar een grotere woning. Wat zijn dan de gevolgen voor de eigen woningreserve en de nieuwe eigen woningschuld?

Fiscaal partnerschap

De meeste mensen zijn wel bekend met het feit dat je na 6 maanden te hebben samen gewoond fiscaal als partners wordt gezien. Maar dat geldt niet voor de bepaling van de eigen woningschuld en de eigen woningreserve. Op het moment dat je samen op één adres ingeschreven staat is de regeling rond de eigen woningschuld en de eigen woningreserve op beide van toepassing. En dat kan grote gevolgen hebben voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente in box 1. Laat ik dit aan de hand van een voorbeeld duidelijk maken.

John en Teddy

Zij willen samen gaan wonen. John heeft een huurhuis en Teddy heeft 6 jaar geleden een leuk appartement gekocht. Zij willen een woning in een nieuwbouwproject aankopen voor € 300.000,- en daarop een hypotheek geven van € 200.000,-. Teddy kan haar appartement verkopen voor € 210.000,- en dan de hypotheek van € 110.000,- aflossen. Zij houdt € 100.000,- over en wil dit in het nieuwe huis investeren. Zij worden ieder voor de helft eigenaar van de nieuwe woning. John heeft een hypotheek van € 150.000,- nodig, terwijl Teddy kan volstaan met een hypotheek van € 50.000,-.

Leuk bedacht van deze twee mensen, maar zowel de fiscus als de Hypotheeknemer zullen hen als eenheid zien.

Omdat het nog ruim een jaar duurt voordat de nieuwe woning opgeleverd zal worden willen ze toch alvast bij elkaar intrekken. Of John zegt de huur op en trekt bij Teddy in, of Teddy verkoopt nu al haar appartement en trekt bij John in.

Gevolgen voor de eigen woningschuld

Het lijkt een simpel dilemma, maar toch heeft het gevolgen voor de renteaftrek in de toekomst. En dat komt allemaal door het besluit van 26 januari 2006 van de Staatssecretaris van Financiën met betrekking tot de regeling rond de eigen woningreserve en de eigen woningschuld.

In de volgende berekening wordt u duidelijk dat de keuze A trekt in bij B of B trekt in bij A de eigen woningschuld – en daarmee de renteaftrek daarover – met € 35.000,- beïnvloedt. En bij een rente van 5% en een belastingaftrek van 42% scheelt dit op per jaar € 735,-, ofwel € 22.050,- over de duur van de renteaftrek. Dus best iets om over na te denken.

Voorbeeldberekening



Feitelijke situatie

John heeft een huurwoning (A)0
Opbrengst woning Teddy (B)210000
Eigen woningschuld John0
Eigen woningschuld Teddy110000
Aankoop nieuwe woning (C)300000
Eigendomsverhouding woning C50/50
Hypotheek op woning C200000

Wie trekt bij wie in

John trekt bij Teddy in Teddy trekt bij John in
JohnTeddyTeddyJohn
Eigen woningreserve01000001000000
Eigen woningreserve na aankoop C050000500000
Aandeel schuld woning C100000100000100000100000

Wachten met samenwonen tot nieuwe woning klaar is

JohnTeddy
Eigen woningschuld na aankoop C100000100000
Restant eigen woningreserve050000

Wel gaan samenwonen

John trekt bij Teddy in Teddy trekt bij John in
John TeddyTeddyJohn
Restant EWR Teddy50000000
Eigen woningschuld50000100000100000100000
Renteaftrek over50000100000100000100000
Box 3 schuld50000000

Toelichting

Het probleem zit hem in de toerekening van het restant van de eigen woningreserve van Teddy. Op het moment dat John bij Teddy intrekt en zij verkoopt daarna haar woning, dan wordt 50% van haar eigen woningreserve aan John toegerekend. Verkoopt Teddy eerst haar woning en trekt dan bij hem in, dan blijft de eigen woningreserve van haar. En die verdampt door de aankoop van de nieuwe woning. In beide gevallen bedraagt het hypotheekbedrag € 200.000,-, maar als John bij Teddy intrekt mag hij maar € 50.000,- als eigen woningschuld aanmerken. Het restant van € 50.000,- wordt voor hem een lening in box 3. Gevolg: de rente over dit bedrag mag niet in mindering gebracht worden op het inkomen in box 1. De simpele beslissing “wie trekt bij wie in”, heeft dus grote financiële gevolgen voor de toekomst.

Wie het nog weet mag het zeggen

Vanaf 2001 is de nieuwe belastingwetgeving van kracht geworden. Daar is in 2004 de Bijleenregeling bij gekomen, aangevuld met de hier al gememoreerde notitie van 26 januari 2006. De regeling wordt extra gecompliceerd door situaties als hier genoemd. En dan hebben we het nog niet eens over de gevolgen van scheidingen en overlijden. Dit maakt dat op niet al te lange termijn geen hond meer weet hoe wat berekend moet worden. Gelukkig is dit probleem in één keer opgelost als de renteaftrek op hypothecaire leningen wordt afgeschaft. Maar de kans is groot dat we dan weer een uitgebreide overgangsregeling te zien zullen krijgen met alle bijbehorende complicaties. Dan wordt het pas echt leuk!

Zie ook: Samen gaan wonen
© 2007 - 2012 Hypotheekinfo, gepubliceerd in Belasting (Financieel) op . Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Hypotheekinfo is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer informatie…

Gerelateerde artikelen
Aftrek hypotheekrente en de bijleenregeling Als u een woning heeft gekocht, kan dat een belastingvoordeel opleveren omdat…
Bijleenregeling bij kopen van huis Je hebt met de bijleenregeling te maken als je al een eigen woning hebt en een andere…
Bijleenregeling Deze regeling werd op 1 januari 2004 in de Wet Inkomstenbelasting 2001 opgenomen. Uitgangspunt is dat bij…
De Bijleenregeling: Fictieve vervreemding Deze fiscale maatregel werd op 1 januari 2004 ingevoerd. De gedachte achter de…
Goedkoperwonenregeling verdwenen: minder renteaftrek Hypotheekrente is al geruime tijd niet meer volledig aftrekbaar. In…

Reageer op het artikel "Samen gaan wonen en de eigen woning"

Er zijn nog geen reacties geplaatst op dit artikel.
Infoteur: Hypotheekinfo
Rubriek: Financieel / Belasting
Schrijf mee!